1997年索罗斯等国际投机大鳄狙击泰铢,亚洲金融危机爆发,泰国地产泡沫因此灰飞烟灭。今年以来,我国楼市出现降温态势,人民币汇率改变单边升值预期,有关货币贬值、国际资本兴风作浪导致楼市泡沫破灭的争论再次升级。然而,当前中国金融、经济、楼市与上世纪90年代中后期的泰国情况存在较大不同,房地产市场不可能像泰国那样轰然倒下。
经济繁荣与楼市泡沫产生
从上世纪70年代末开始,包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向工业化战略,泰国经济在20世纪80-90年代初高速增长,其中1987-1995年间的GDP年均增速近10%,与改革开放后三十年的中国情况类似。
1988年泰国人均GDP达到1000美元,我国2003年才超过1000美元。但是2013年,我国人均GDP为6600多美元,而泰国为6500美元,凑巧中国排名正好比泰国靠前一位。显然泰国的经济发展模式出现了问题。再拿城镇化率比较,1997年泰国和中国的城镇化率分别为30.6%和31.9%,而2011年分别为51.3%和34.1%。显而易见,泰国城镇化进程缓慢,明显滞后于经济发展,大量人口仍在从事农业活动,也就制约了城市的住宅需求。
上世纪80-90年代初的经济持续繁荣,带动泰国房地产业的快速发展。对外资开放力度大,境外资本大量涌入泰国,相当一部分进入房地产业。当泰国经济处于上升阶段时,银行信贷急剧扩张,但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门,而是流向高风险的楼市和股市。1989-1996年,泰国住房贷款金额增加了5倍多,房地产贷款超过银行贷款总额的50%,远高于邻国。相比之下,2013年我国新增房地产贷款2.3万亿元,房地产贷款新增额占各项贷款新增额的28.1%,房地产贷款余额14.6万亿元,占全国金融机构人民币各项贷款余额71.9万亿元的约20%,远低于当年泰国水平。
在这种情况下,泰国信贷过度扩张、房地产热、股市热造成通胀急升,经济泡沫越来越大。在金融风暴前夕,房地产泡沫的征兆显露无遗:积压的住房需7年时间才能消化,写字楼和商铺空置率高达20%以上。相比之下,按国家统计局数据,截至2014年5月末,我国商品房待售面积5.3亿平方米,按2013年我国商品房销售面积13亿平方米计算,这些库存半年即可去化掉。当前,我国的住宅库存压力远小于泰国。
1997年后,泰国企业界和金融界已意识到泡沫经济濒临崩溃,于是国内资金外流。1997年3月,泰国政府公布了一系列防范金融风险的措施,却遭到既得利益集团的抗拒。当年5月,以索罗斯为首的国际金融投资集团开始大量抛售泰铢,包括从房地产业出逃,泰国政府无力抵抗。7月,泰国政府无力与索罗斯抗衡,实行浮动汇率制,泰铢狂跌不止,政府被国际投机家一下子卷走了40亿美元,房地产泡沫亦随之破裂。
房地产泡沫三大元凶
其一,金融过度开放,过于倚重外债。有些国家人均GDP达到1000美元后,之所以没能实现质的飞跃,与金融过度开放有一定关系。上世纪80年代开始,泰国推行经济国际化、金融开放的政策,大幅减少资本控制和外汇管制,1991年更是加速开放资本项目,基本上外资可以自由出入,结果是资本大量流入,外债余额剧增。尤其是日本游资比较集中地进入资产市场,助推了股市和楼市泡沫。
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