贝壳研究院:10月份34城房源流动性指数整体微增

　　伴随着楼市的整体复苏，楼市交易热度表现出什么样的特点?城市间是否出现明显的分化现象?贝壳研究院发布的房源流行性指数显示，2020年10月份，34个重点城市房源流动性整体企稳，楼市保持较高活跃性，但城市间分化现象明显。上海、北京、成都等属于典型的高活跃性城市，深圳、东莞及杭州等城市，市场活跃性处于一般水平。

　　一、10月份房源流动性指数整体平稳，城市能级分化

　　二手房源活跃度保持平稳态势。根据贝壳研究院数据显示，10月份二手房源整体交易活跃程度呈现平稳趋势，34个重点城市平均二手房源流动性指数为81.62，环比上月微增0.07%，同比微增0.13%，同环比均基本持平。因疫情积压的需求已经逐渐释放，市场整体交易热度有所下滑，近两月房源活跃程度进入平稳过渡时期，10月份重点城市二手房源流动性指数相比5月份高点下降3.5%。

　　图：34城二手房源流动性指数变化趋势

　　注：房源流动性指数是基于二手房成交周期和供需数据加权计算而来，

　　经标准化后，取值限定在0-100。

　　数据来源：贝壳研究院

　　不同等级城市呈现出分化行情。2020年10月份一线城市二手房源流动性指数为85.4，环比微增0.28%;22个二线城市二手房源流动性指数为81.1，环比微降0.02%;8个三四线城市平均二手房流动性指数为81，环比微增0.36%。总的来看，一线城市整体房源交易活跃程度仍然领先于其他能级城市，而受调控政策升级影响大的二线城市房源流动性指数继续呈现微降态势。

　　二、17城房源流动性指数环比增加，长沙增幅最大

　　基于聚类算法(PAM)，我们对样本城市房源流动性指数进行聚类分析，结果显示，高流动性城市包括北京、上海、成都等8个;一般流动性城市包括西安、广州、厦门等19个;低流动性城市包括哈尔滨、烟台、济南等7个。

　　城市对比看，上海和北京房源流动性指数继续领先、佛山挤进TOP5行列。上海(89)、北京(87.6)、成都(86.58)、宁波(85.13)四城市二手房市场活跃程度较高，10月份房源流动性指数仍然稳居前四;10月份佛山表现较为亮眼，二手房流动性指数排名第五，较9月份提升8个名次，主要源于市场成交节奏的加快和供需矛盾的缓和，数据显示，10月份佛山二手房源成交周期环比缩短8.4天，供需比环比9月份下降11.7个百分点。

　　南昌和廊坊二手房源流动性指数排名靠后。10月份二手房流动性指数较低的城市依次有南昌(71.26)、廊坊(72.39)、郑州(77.2)等。南昌以新房交易占主流，二手房市场购房需求相对不足，房源成交节奏缓慢，10月份二手房成交周期达到140天，在样本城市中处于高位水平。廊坊则在限购政策出台之后，需求整体萎缩，供需矛盾凸显，10月份供需比达到18.4，在样本城市中较高。

　　表：10月份34城二手房源流动性指数排名

　　注：根据聚类算法(PAM)，将城市房源流动性指数划分为高、一般、低三个等级。

　　数据来源：贝壳研究院

　　10月份17城二手房源流动性指数环比增加，长三角、大湾区重点城市环比涨幅居前。贝壳研究院数据显示，10月份二手房源流动性指数环比增加有17城，环比下降有16城。长江中游城市群的长沙、长三角城市群的合肥和苏州、大湾区的佛山和中山、京津冀城市群的石家庄和廊坊，环比涨幅靠前，其中长沙环比涨幅为2.7%。环比下降明显的城市包括西安、南昌、青岛、嘉兴等，跌幅均在2%及以上。

　　表：10月二手房源流动性指数环比增幅/降幅TOP10

　　数据来源：贝壳研究院

　　调控政策持续发酵，南京、杭州等城市房源活跃度仍维持环比下降趋势。受前期调控政策持续性影响，南京、杭州、成都、宁波等城市二手房源交易活跃度继续下降，其中南京10月份二手房源流动性指数环比降幅1%，杭州房源流动性指数环比降幅0.9%。

　　三、上海等9城位居低存量-高流动性区间

　　流动性指数反映城市存量房源交易活跃水平的高低，如果将各城市二手房源存量与流动性指数进行二维交叉，可以对比出重点城市当前所面临的去化压力状况。

　　图：34城二手房源流动性指数与住宅存量二维象限分析

　　数据来源：贝壳研究院

　　以北京、成都等为代表的8城市位居高流动性—高存量区间，虽然房源整体存量处于相对较高水平，但市场交易活跃性高，房源去化风险较小。上海、长沙、厦门等9城存量房源集中在6万套以下，且房源流动性指数高于样本城市均值。

　　来源：证券日报