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楼市下半场:格局决定未来 拿地将成房企核心竞争力

南宁房地产网-房掌柜 2019-07-12 14:30:16来源:房掌柜 整理
[摘要]冬去春来,伴随着上半年楼市慢慢复苏,土地市场也逐渐升温。

未来拿地将会成为企业核心竞争力

从当前宏观经济环境来看,美国近期公布的经济数据陆续释放了经济下行压力颇大的信号,未来启动降息可以说是板上钉钉,其余经济体的经济增长也不容乐观。从历史经验来看,全球似乎都有动力走入新一轮的“放水周期”。我国房地产行业与其他行业一样,都面临着经济下行的挑战,但同时流动性会有所放松,这对房地产行业来说是不幸中的万幸。

  除了流动性边际宽松的利好因素,当前环境下仍有许多因素会给房地产市场带来严峻的挑战。首先,防风险的背景下房住不炒、稳定预期是行业的总基调,因此期待房价的新一轮暴涨是不可能的。其次,当前居民的购买能力也并没有支持新一轮房价上涨的基础,例如深圳今年推出的几个均价在十万元以上的楼盘都出现了去化很慢的情况。最后,反观土地这一端,国家的货币依然以土地为锚,依赖土地信用支持政府财政仍然无法避免,这也导致了土地价格下跌无望,地价有很大可能会维持微涨。

  面对房价有上限、地价有下限的挤压以及企业融资利率的高企,房企利润率的空间就更为逼仄,甚至可能在未来两三年内面临雪崩的危机。所以未来一段时间对房地产公司来说,拿地将会成为企业主要的核心竞争力。

  现在很多房企都有共识,要往人口、经济基础比较好的城市布局发展,这一类城市土地市场相对公开透明,竞争非常激烈,地价必然不会便宜,土地获取难度也较大。因此企业需要建立自己的拿地抓手,才能够在市场上挖掘到具备价格优势的地块,才能够支撑起企业的利润和发展空间。

  我们在二级市场上也能看到资金的反应,以商业优势为拿地抓手的龙湖、新城,以并购拿地见长的融创,拥有大湾区旧改资源的奥园、华发等房企,都明显受到了资本市场的追捧。碧桂园之前已经完成了对一二三四线城市的全渗透,未来在这个基础上慢慢夯实,将有较大发展空间。

  出货仍是房企第一要务

  冬去春来,伴随着上半年楼市慢慢复苏,土地市场也逐渐升温。三四月份起,房企大规模进入土地市场。据克而瑞数据研究中心数据显示,中海、绿城4月份单月拿地金额达到前三个月平均拿地金额的3倍以上,新城、华润等规模房企4月也大规模拿地。

  “融资政策放松、年初拿地能在年内销售变现,是推动房企在上半年投资加码的主因。”据克而瑞相关负责人介绍,上半年房企拿地方式愈发多元,除了传统的招拍挂外,收并购正成为其“补仓”的常规动作。相比于土拍,收并购可有效降低纳储成本,且部分收并购项目能够快速上市,为企业年内业绩增长提供助力。

  三四月拿地,五六月兜售。伴随着融资政策再度收紧,五月份房企再度回归谨慎,碧桂园、万科、恒大等标杆房企均未出现快节奏抢地动作。

  上半年大规模补仓的同时,出货、确保现金流安全,也成为房企达成的共识。据记者不完全统计,前四月房企营销力度平均,五六月为了半年业绩,以“五一”和“端午节”为契机吸引购房者前来,通过实物赠送、抽奖等活动为品牌及楼盘项目造势。

  与此同时,二季度部分房企折扣力度也有所增加,从4月9.5-9.9折之间提升至6月的9折左右。特价房折扣力度更大,如恒大、绿城、富力、金科、中梁、雅居乐等房企出现8折左右的特价房,其中恒大昆明翡翠华庭特价房最高减60万元更是相当于6.5折优惠。

  “优惠力度增加一方面是为了年中销售业绩,另一方面也是为了尾盘更快清盘回笼资金。”克而瑞数据研究中心负责人沈晓玲称,2019年上半年房企促销频次多、持续时间长、范围较大、影响较广,整体力度不大,住宅项目折扣都在9折以上。

  “以价换量”或成全年销售基调

  “以价换量”或许是企业面对市场周期无奈的选择。然而,即使“牺牲”了利润,上半年房企全年销售完成度仍不尽如人意。

  克而瑞数据显示,对于此前已提出2019年全年业绩目标的房企而言,截至6月末的目标完成情况尚佳,36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。

  上半年,碧桂园的合同销售金额约为3934.9亿、万科的合同销售金额为3340亿、恒大的合同销售金额为2818亿、融创的合同销售金额为2141.6亿、中海上半年销售约1717亿元、新城的合同销售金额为1224.18亿。

  与去年同期相比,前三名房企中只有万科的业绩在增长,碧桂园和恒大今年上半年相比去年同期有小幅下降。根据克而瑞相关数据,去年上半年,碧桂园的流量销售金额为4124.8亿、恒大的流量销售金额为3040亿、万科的销售金额为3030.2亿。

  据克而瑞相关负责人透露,去年大多数房企均完成自己提出的半年度销售目标,今年多半房企半年度业绩目标并未完成。

  观点指数统计显示,以42家发布销售目标的房企作为样本,完成率位于40%-50%的房企最多,有20家;4家房企目标完成率低于40%。

  近期市场有消息称,下半年随着房地产市场竞争加剧,房企迫于资金压力打折力度将会更高,通过低折扣来吸引更多的购房者,从而冲刺年度销售业绩。

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责任编辑:庄晓霞

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