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部分城市地价已出现政策预警 房企加大在城市群拿地

南宁房地产网-房掌柜 2019-05-08 15:03:35来源:房掌柜 整理
[摘要]近期,热点城市特别是二线城市土地市场热度明显回升

  近期,热点城市特别是二线城市土地市场热度明显回升,土拍现场竞争激烈,数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%的现象重新出现。二线城市土地成交回暖带动了全国土地市场成交回升,记者根据中国指数研究院的数据测算,4月二线城市卖地收入在全国300个城市卖地总收入中占比近七成。

  业内人士认为,土地市场本次回暖主要源于市场在经历一定时期的调整后,受短期预期缓和导致补货意愿强烈、房企资金充裕,以及供地规模缩减、房企聚焦二线城市等多因素综合影响。在中央坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后,预计本轮土地市场的上涨态势不会维持太久,市场蕴含风险,房企投资布局仍需保持谨慎。

  房企加大在城市群拿地

  从土地成交的分布上来看,长三角区域持续高居首位,中西部热度持续上升。从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心,4月涨幅显著。

  2019年1~4月,全国土地成交金额TOP10城市中,杭州仅4月的土地成交额就达379亿元,前4月累计成交总额达850亿元,高居榜首;紧随其后的是武汉662亿元,北京617亿元、天津526亿元、苏州506亿元。

  作为西部重点城市,西安土地市场趋于火热,前4月成交土地规划建筑面积达1700万平方米,位居首位,且4月涨幅显著。此外,从城市土地成交总价的同比和环比变化来看,部分城市或有回暖迹象。

  记者注意到,4月份全国土地成交规模加速上升,其中杭州、武汉、苏州表现亮眼。4月份整体延续2019年一季度末回暖态势,土地成交同环比均呈现上升趋势,土拍市场竞争加剧,溢价率也有所回升。

  虽然一季度多数房企拿地意愿相对较弱,但进入到二季度初,部分房企迫于提升销售目标压力,依然需要扩充土地储备。而且随着2019年初以来行业融资环境的边际改善,企业资金面承压态势有所缓解,房企资金压力减轻,拿地意愿或有所增强,进而带动土拍市场小幅回温。

  对此,58安居客房产研究院首席分析师张波向记者分析指出,首先从成交数据来看,一季度头部房企拿地方式出现变化,比如碧桂园,自2018年下半年起就开始“控速”,拿地节奏显著放缓,4月份虽然拿地面积显著,但较去年明显更加趋稳。

  相比之下,第二阵营的房企拿地比较活跃。前4月融创以625亿元的拿地总金额跃居榜首,在环渤海和中西部均居首位,且拿地主要集中在太原、重庆、武汉、天津等二线城市;新城控股以拿地金额385亿元位居第三,且在长三角位居榜首。

  中指院数据显示,今年1~4月,TOP10房企拿地总额3213亿元,占TOP100房企的36.3%;TOP30房企拿地总额5970亿元,占TOP100企业的67.5%。由此可见,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。

  一个显著现象是,房企拿地开始向长三角、珠三角、中西部、环渤海四个城市群靠拢。从各城市群拿地金额来看,长三角持续居首,房企拿地金额1324亿元,高居首位;而受人才落户政策实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响,中西部地区土地市场持续升温,逐渐成为房企土储布局的重点,TOP10企业拿地面积高达3871万平方米,持续位居榜首。

  地价快速升温 引发政策预警

  值得注意的是,部分城市地价快速上涨后已出现政策预警。

  住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需要引起高度关注,并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月17日,自然资源部重新强调住宅用地供应“五类”调控目标。其中,消化周期在12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。而此前,土拍市场过热的合肥,也下调了热点区域居住土地最高限价。

  对于二线城市土地市场的未来走势,杨红旭对记者表示,二线城市基本面比较强,其中,厦门(楼盘)、天津(楼盘)、石家庄(楼盘)、福州(楼盘)等部分城市降温比较早,基本上调整也到位了,拿地时机在趋好。但是因为热门城市的政策保持偏紧,控房价、控地价、控房租是这些热门城市“一城一策”的核心指导目标,房价、地价未来会受到一些控制,涨幅会比较小,一般不会超过人均收入和GDP增幅,可能会控制在6%~7%以下。“这样的话,开发企业的有些预期可能就过于乐观了,如果地方政府限房价不放开,还要限地价的话,估计三季度热点城市土地市场会略有降温。”他说。

  克而瑞研究中心也预计,在中央再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后,本轮土地市场的上涨态势不会维持太久,土地市场的“疯狂”面临更大风险,无论是战略调整还是规模需要,企业投资布局仍然需要保持谨慎,尤其对于地价屡创新高的城市和区域,盲目追高并不可取。

  中国指数研究院进一步指出,松紧适度导向下房地产行业货币金融管理将更加审慎,房企融资持续宽松的可能性明显降低,再加上今年起房企进入集中偿债高峰期,流动性风险加剧,未来企业资金压力依旧不减。而在“稳房价”调控目标下,高价地块利润空间被明显压缩,运营存一定压力,若房企综合实力不足,资金压力将被放大,同时,受热点城市限价限签政策影响,高价项目入市难、去化存压直接影响资金回笼。整体来看,随着土地市场热度持续回暖,其中蕴含的风险也在不断提升,在这种市场境况下,房企在策略上应更加谨慎应对。

  (来源:证券时报、每日经济新闻)

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责任编辑:庄晓霞

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