市场低迷“高价地“难解套 房企主动减速审慎择时入市

    楼市低迷，整个行业都难言乐观，但有一批“操盘”者比任何人都焦急，他们所操盘的，正是曾背负盛名的“高价地”项目。

　　近日，2010年的北京“蓟门桥高价地”项目，终于取得了预售许可证。但自2012年以来，北京楼市的四个“高价地”项目，均因各种原因未能入市销售。这些“高价地”虽曾风光一时，如今却受困于低迷的市场环境。分析人士认为，即便这些项目能够入市销售，前景也不容乐观。

　　在此前的市场下行周期中，曾出现过“高价地”项目“中招”的案例。分析指出，尽管北京楼市仍然存在供不应求的大背景，但房地产市场正在告别狂热，趋于冷静。如何从高成本中“解套”，仍然是“高价地”和高价地项目面临的难题。

　　主动减速

　　今年7月，位于北京蓟门桥区域的“保利海德公园”项目获批预售证，预售价为9.7万元/平方米，为今年新入市住宅的最高单价。至此，酝酿了4年之久的“蓟门桥高价地”项目终于入市。

　　该项目预售证的获批，正在使其他的“高价地”项目感受到压力。中国证券报记者调查发现，2013年以来，北京楼市的“高价地”项目，目前尚无一个入市。

　　2012年7月11日，中赫置地以总价26亿、单价4.2万元的成本拿下北京万柳地块，成为当时的单价“高价地”。项目曾在去年年中和今年年初多次传出入市的消息，但直到如今仍未最终入市。有分析认为，该项目12万-15万元/平方米的单价水平，使之无法获取预售证。

　　2013年7月3日，懋源地产以17.7亿元的总价，竞得北京丰台夏家胡同地块，剔除保障房面积后，楼面地价达到4.58万元/平方米，成为北京单价“高价地”。据了解，该项目仅仅处于规划设计的前期阶段，尚未动工，入市时间无法确定。

　　2013年7月24日，中粮地产以23.6亿元总价拿下孙河地块，剔除保障房，商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米。但在同区域的其他项目陆续入市后，该项目仍无入市消息传出。项目负责人表示，项目的规划设计尚未完成，入市时间和价格均未确定。

　　2013年9月4日，融创力压竞争对手，以总价43.24亿元拿下农展馆地块，楼面价折合7.3万元/平方米，成为全国“高价地”。据悉，该项目正处于建设阶段，但入市时间和价格均未确定。

　　分析人士认为，“高价地”项目难以入市的主因有二：一是由于定价太高，无法获批预售证；二是由于市场低迷，企业自发放缓了开发节奏。其中，后者被认为是主要因素。

　　审慎择时入市

　　众多“高价地”项目之所以主动放慢步伐，很大一部分原因在于北京楼市曾有“前车之鉴”。

　　2009年12月，远洋地产以48.3亿元的价格拿下亦庄新城“高价地”，折合楼面价18000元/平方米。2011年9月，高价地项目“远洋天著”正式入市，共推66套房源，拟售均价为40000元-47000元/平米。但两个月后的11月，项目再推76套房源，拟售均价为32000元-44000元/平米，比第一次开盘下调了不少。

　　尽管如此，项目的成交情况仍然不佳，不仅开盘一个月“零成交”，而且半年之内成交情况尚不足50%。项目的成交价格远低于预售均价，仅比拿地时的楼面价高出8000元/平方米左右，可谓“贴地飞行”。