马跃成：解除房地产限购令 也不会逆转楼市下行趋势

    各地纷纷解除限购，市长们期望，楼市会因此迅速转暖，房价也开始回涨，土地市场同时活跃起来。但是，这两个月来，有些地方，或明或暗地解除限购后，市场并没有发生什么变化。业内很多人也不认同房价会因为限购解除就在上涨，交易量会因为放开就猛升。因为楼市改变的决定因素不是限购，而是货币。

　　我的理解，限购就是闸门，但是，闸门打开了，上游水库没水，下游河道依然是干涸的。这样，即使把闸门全部打开，又有什么用呢。可能有人会说，下游有需求，很多人都等着放水浇地呢。有需求并不一定能成交，能不能成交，还要看能不能出得起这个价钱，如果自己没钱，最主要的是有没有人给你贷款出钱。

　　日前，交行发布报告称，房地产市场已经发生较大变化，由“政策市”走向“市场市”，这是由于政策、资金、供求和预期等出现了明显转向。在其共同作用下，楼市调整还将持续，房价下行还将持续。国务院发展研究中心金融研究所夏斌也表示，当前正面临房地产市场超级繁荣后，多年累积问题涌现的调整期，这个调整过程将会非常痛苦。房地产市场销售情况仍不乐观，长期下行成定势。

　　夏斌曾任中央银行货币委员会委员，我想，他说的这个判断一定有其意义。我的理解是，楼市的走向，是由进入楼市的货币决定的，如果在楼市的货币多了，楼市占整个经济体的分量就会加重。开发商和政府如果联手控制供应量，房价也就有了上涨的动力。最近的调查数据，也证明了这一点，6月北京二手房挂牌均价 35646元，环比5月下降9.6%，上海30642元/平，环比5月下降1.1%，广州18440元/平，环比5月下降1.7%，深圳25498元 /平，环比5月下降2.1%。四大一线城市二手房价全线下跌。

　　目前没有看出中央政府的货币政策有什么地方会对楼市给以倾斜。前段时间出台的部分银行存款准备金率调整也都是针对农业、小微企业的。由于存款准备金率降低一个百分点形成的资金流量也还是投入到农业和小微企业中去。这招应该比较有效，一是，因为四大银行工农建中都没有机会享受到这样的优惠政策。二是，享受政策的银行的贷款方向直接和存款准备金率有直接关系。如果，专项投入不能达到标准，将失去相关的优惠政策。

　　其实不单是楼市，中国经济的最大问题，都表现在货币金融方面。与金融问题比起来，房地产的问题只是小巫见大巫，并且，决定的因素在货币。货币放松，楼市就活跃，货币收紧，楼市就难过。

　　中国金融市场出现的问题很多，也很严重，一百多万亿的货币总量就像老虎下山般令人恐惧。从存量上看，中国货币量已居世界第一，接近全球货币供应总量的四分之一，是美国的1.5倍，比整个欧元区的货币供应量多出不只一个英国全年的供应量。总量是一个大问题，更大的问题是其增长速度。中国近几年的广义货币量具体数据为：2007年首次突破40万亿元，至40.344万亿，2008年为47.517万亿，2009年突破60万亿元大关，至61.022万亿，2010年为72.585万亿，2011年突破80万亿关口，至85.159万亿;2012年M2广义货币总量逼近100万亿大关，达97.42万亿。跨年增幅至少为17%，今年3月即达到116万亿。这个速度远远高于经济增长指标，由此造成的通货膨胀、货币贬值、物价上涨已经难以控制。

　　与房地产关系密切的是影子银行问题，很多资金流入楼市，造成融资成本居高不下。而整顿影子银行，涉及的方方面面都是千丝万缕的关系，极其难对付。房地产与影子银行的紧密关系，决定了房地产的最终命运。解除“限购令”改变不了楼市的金融环境，中央政府对货币市场的监管职能更严格，不可能放开不管。有人总以为，中国经济发展离不开房地产的带动作用，但是，今年在确定7.5%的增长速度之后，厉以宁又提出6.5%其实是个良好的发展指标的观点。追求良好的发展目标，而不是追求更快的速度，将成为未来的政策方向标。