张宏伟：土地市场“流拍潮”是否重现 溢价率已回落

    从中指数据来看，2014年6月，全国300个城市土地平均溢价率5%，较上月下降6个百分点，较去年同期下降7个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率6%，较上月下降4个百分点，较去年同期下降10个百分点。土地市场溢价率已呈现出明显回落的趋势。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2014年第三季度土地市场趋势来看，上半年土地市场溢价率逐渐回落有可能会诱使更多的底价成交，甚至出现更多的流拍现象。而土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为中长期房价下行增添新的变数。

　　从当前土地流拍现象出现的原因来看，主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量低迷，由此开发企业资金面越来越紧张，拿地动作相对越来越谨慎所致。此次土地市场流拍现象有可能因为银行信贷紧缩的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。

　　在这样情况下，今年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。这将增加地方政府在土地供应方面的主动权，尤其是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍，以扭转土地市场僵局，获得更多的土地出让金溢价收益。

　　2014年土地“流拍潮”会否重现?

　　那么，2014年土地流拍潮会否重现?对于未来土地市场走势有何影响?政府和开发企业在这样的关键时间段采取什么样的策略应对土地市场的新变化?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，市场交易量下滑， 企业资金面普遍性紧张，此时，开发企业拿地更加趋于谨慎，对于土地市场而言，土地流拍现象当然不可避免，但这并不意味着土地市场会出现大规模“流拍潮”。原因有四：

　　第一、全国楼市调控政策层面已呈现出定向宽松趋势，比如限购政策、公积金贷款政策等方面已经开始定向宽松，这对市场成交量回升来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房，市场成交量回暖，开发企业的资金就不至于那么紧张，此时，开发企业还会出手买地，就不至于土地市场流拍现象频现。

　　第二、作为长期性的市场开发战略，大型开发企业为了企业高周转的运行，不会停止拿地。拿万科来讲，近几年万科的土地储备基本上维持在4年左右的市场消化期，如果万科不持续拿地，那么，就难以维持这么大体量的开发和效果规模，其行业地位也难以维系。

　　第三、长时间大规模出现流拍潮有可能导致未来2-3年之后的房地产市场供需失衡，相关部门应该合理把控未来房地产市场的供应。

　　第四、地方政府迫于财政压力会采取“托市”措施，以适度刺激土地市场回暖。