傅蔚冈：房产限购能为什么能坚持 取消限购的逻辑

    在历经了多日的遮遮掩掩之后，终于有媒体报道，从7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。

　　就在一周前的7月2日，一份名为《关于对我市商品房限购政策调整的请示》的文件见诸网络。这份署名为济南市城乡建设委员会的文件，上报对象为“市政府”，主要内容是建议在商品房销量及价格双双下行的趋势下，在全市范围内解除新建商品住房与存量住房限购。这份文件随即被广泛传播，同时，文件上还有署名为济南市相关领导的批阅意见，如“同意城乡建委建议，待报国家住建部备案实施”等字样。

　　为什么济南市取消限购还需要报“国家住建部备案实施”?不妨先看看规定限购的2010年国发10号文是怎么说的。这份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，……地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”

　　这份通知最奇妙之处就在于没有设定期限，而只是笼统地说地方政府可根据实际情况，“采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。也正是如此，此前呼和浩特市相关负责人在解释呼和浩特解除限购令时也说，“我们这次出台这个文件完全符合政策要求，国家相关部门对房产限购的文件第一次注明限购时限为一年，以后的文件中没有强调时限，只是要求各地根据市场行情进行调控。”

　　尽管国务院的文件中规定这个限购令只是一种“临时性措施”，换句话说，地方政府可以根据当地的情况作出相应变通，但是在今年之前，并没有地方政府解除限购———即便是那些被认为房价已经调整到位的地区，也没有明文宣布取消，比如说楼市下降最为严重的温州，从2013年8月开始就已经停止了限购，但温州官方并未正式下发文件，而是在实际操作中按照一定标准执行：2011年3月14日后已购买一套住宅的当地户籍家庭，可以再购买一套住宅，但名下所有房产只能是两套，之前名下无房产的可以再购买两套。在济南之前，国内没有一个城市敢公开宣布停止房产限购。

　　为什么国务院通知中规定属于一定时期内“临时性措施”的限购会成为地方政府不敢违背的禁令?一个可能的解释正是由于该文件的“一定时期”这样的模糊性语词，成为地方政府不敢明确解除限购的原因。在2010年国务院的“新国十条”中，不仅仅指出要稳定房价，同时还破天荒地实行考核问责机制，将“稳定房价和住房保障工作”作为省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。不仅如此，包括住房和城乡建设部、监察部等在内的中央政府部门要“对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度”。

　　尽管“新国十条”规定地方人民政府可以“根据实际情况”采取临时性措施，但要注意的是，地方政府是否完成了国务院通知中规定的“稳定房价和住房保障工作”的判定标准是来自住房和城乡建设部以及监察部等中央部委。换句话说，即便地方政府认为当地的房价已经企稳，可以采取措施解除限购，但是一旦住建部等辅助考核的部门认为房价还未调整到位，那么地方政府解除限购的决定还会被视为不当，甚至有可能被“约谈、巡查和问责”。

　　在这种机制下，地方政府为了表明它是切实在履行“稳定房价和住房保障工作”，就会对中央政府的限购举措进行层层加码。“新国十条”指出“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，不少地方政府———比如上海和北京———就扩大解释面，那些即便有纳税证明和社保缴纳证明的单身非本地居民也排斥在外，原因就是“新国十条”在规定的信贷政策中是以“家庭”作为判定标准，于是很多单身的“非本地居民”就被排除在外，上海甚至还出现了一个“非沪单身联盟”专门抗议政府的调控政策。