全国楼市分化加剧 房地产市场进入新一轮周期性调整

    今年以来，虽然一线城市的房价未出现明显变化，但全国楼市从未像现在这样分化巨大。近日，北京亦庄首现零首付楼盘，标志着楼市调整从三四线城市蔓延至一线城市。

    4月份70个大中城市房价上涨幅度进一步趋缓，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落；南宁、无锡等多个地方政府纷纷调整楼市政策；银行纷纷收紧房产开发贷款，央行力挺首套房贷……这样一幅复杂的楼市图谱，恰恰反映出我国楼市进入新一轮的“周期性调整”。

    房企：一边“走量”一边“哭穷”，意在“要政策”

    类似有关楼盘降价的消息近期不绝于耳：一些楼盘宣称二期比一期便宜千元，实际上是一期非毛坯修二期毛坯房，有些楼盘打出“7折优惠，直降30万”，实则只有一套，还有一些开发商采取首付分期总价未降的“零首付”政策。

    种种销售“策略”背后是“钱紧”这个许多房企共同的“心病”。据《2014年一季度全国房企资金专题报告》显示，一季度全国房企资金到位增速由去年同比增幅26.5%降至6.6%。

    个别有影响力的开发商开始呼吁“救市”。武汉一家大型房地产企业老总表示：“现在市场上商品房价格已经以接近成本线，个别楼盘甚至出现了亏本销售现象，房地产市场的现状与彼时政策出台初衷背道而驰。”

    一些在网络上广泛流传的新闻似乎也在有意无意中放大“钱紧”的事实：“中国房地产百强企业”光耀地产和宁波知名房企兴润置业倒闭，曾一度引发市场关于“房地产企业倒闭潮来临”的讨论。然而只要细究，不难发现这些企业的倒闭无一不与自身投资失误有关。

    对于大型房企一致“哭穷”，业内人士并不认同。“会哭的孩子有奶吃，开发商实则哭给决策层看，寄希望以此来推动调控政策的调整。”

    “楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，供需格局已经悄然生变。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，这次的房企资金收紧的情况也为一些房企敲响了警钟，一些盲目铺摊子挣快钱、抗风险能力低的房企可能出局。

    地方政府：救市从“地下”转向“明面”，“坐地生金”依旧

    无锡发布户籍新政，购房落户门槛从70平方米降到60平方米；杭州萧山区为“减轻开发商资金成本压力”允许土地竞买保证金上限不超过1000万元；安徽铜陵给购买唯一住房者契税补贴……近期，多个城市纷纷出台楼市调整措施，背后实则是楼市萎靡焦虑。

    国家统计局数据显示，4月份全国70个大中城市的房价在连续数月的涨幅收窄后再次呈现向下的调整趋势。 

    “与以往全国各地‘同服一剂药’不同，这一次地方政府救市政策呈现出‘因地制宜’的特点，打出放松限购、补贴、土地等‘组合拳’。”某房产信息研究公司研究员杨科伟说。他认为，在地方收入预期锐减的压力下，未来地方自主出台“托市”甚至“救市”政策的进程可能进一步加快。

    然而值得深究的是，一些城市房子库存量高企到了畸形地步，地方政府卖地热情却丝毫不减，甚至变本加厉。上海某房地产研究院报告显示，今年一季度10个典型城市土地出让金收入同比增长83.1%。