房企千亿军团扩充了三倍 最后一月房企依然加速奔跑

　　欢喜悲愁

　　在2017年行业繁荣景象的刺激下，百强房企中有近半数公开提出了业绩目标。此后行情遇冷，销售承压，因此全年业绩目标的完成情况一方面反应了企业对于市场走势的预判能力，另一方面也体现了行情变化时房企自身的应对能力和运营能力。

　　截至11月底，金科、世茂、阳光城、新城、宝龙、中海、九龙仓、奥园等已提前完成全年业绩目标，招商蛇口、恒大、时代中国、保利置业等完成率均超过95%，距离全年目标仅一步之遥。

　　有人一派向好，有人负重前行。

　　数据显示，有4家房企完成率不足八成，这也意味着目标实现难度加大。具体来看，首创置业75.7%，绿城中国74.3%，排名末端是华夏幸福和朗诗。

　　华夏幸福前11个月累计销售1270亿元，占全年业绩目标的60.5%。今年以来，华夏幸福遭遇了一系列风波：现金流困局、裁撤产业小镇、裁员，随着平安晋升二股东，华润高管俞健的到来，外界对其未来的走向与发展高度关注。

　　排名最末端的朗诗前11个月仅完成274.8亿元的销售，完成率不到六成。2017年业绩发布会上，朗诗集团董事长田明将2018年业绩目标设定为460亿元，彼时田明预判，2018年下半年房地产市场的走势会趋冷，对于朗诗这样喜欢熊市的公司来说，会是一个并购的好时机。

　　田明的预言仅应验了一半，楼市确实变冷，但朗诗没能“吃得消”，即便460亿的目标不算高，朗诗要实现目标仍然吃力，除了前11个月59.7%的目标完成率垫底外，朗诗在资本市场的表现未有任何起色，即便半年来田明多次增持，依然难改“仙股”属性，截至12月7日，朗诗收盘价为0.88港元，市值仅38.55亿港元。

　　这一年朗诗的关注度基本来自于田明的“嘴炮”，年初一句朗诗式的怒吼“我们受人尊敬吗？”折射出朗诗规模日渐萎靡、逐渐边缘化的尴尬。

　　严跃进则直指朗诗要防范物业偏少带来的风险。

　　有朗诗内部员工对《国际金融报》记者表示，其认为朗诗存在感越来越弱主要源于缺乏核心竞争力，此前朗诗安身立命靠科技住宅的理念，如今扛起这一大旗的却是金茂。“从产品端到销售端没有任何自己的优势。”上述员工如是表态。

　　2018年只剩最后一月，可以预见的是，房企依然会加速奔跑。

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　　临近年关，房企融资频繁。在刚刚过去的11月，房企各类融资方式涵盖了发行公司债、中票短融、境外优先票据以及信托等。海通证券信用债分析报告显示，2018年地产债发行量大幅回升，今年前11个月，地产债发行量接近3580亿元，相比去年全年1900亿的发行量接近翻番。

　　一方面，今年12月以及2019年2月和3月都是地产债的偿还小高峰，地产公司积极进行发债融资或为了提前做准备。综合多家券商统计数据，预计2019年地产债偿还规模要在4800亿上下。和今年3100亿的偿还量相比，明年地产债的偿还压力大幅增加。另一方面，房企净融资额今年前11个月累计仅1059亿，同比减少了232亿。这背后是房企去化速度回落，需要通过融资增加现金流。

　　而随着信贷市场的调控持续，年内大中型房企现金流仍存在问题。

　　资金饥渴

　　今年以来，房地产调控力度持续，很多融资通道受限，甚至有房企打出了“活下去”的口号。从下半年开始，合肥、南京、厦门等热点城市出现新房项目降价促销的现象，且折扣力度不断加大，凸显出房企在资金方面的压力。

　　Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模第二大。

　　从11月这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量最多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。