房企千亿军团扩充了三倍 最后一月房企依然加速奔跑

　　还有21天，2018年度房企的销售就要落下帷幕。

　　今年房地产业的生态环境可用一个形容词来概括：冰火两重天。

　　专业机构克而瑞发布的《2018年1月-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，就充分说明了上述情况。

　　竞争分化

　　数字矩阵中，房企的规模竞争已然在加剧。

　　据克而瑞数据，2018年1月-11月期间，百强房企中TOP 3龙头房企门槛同比增长15.1%至5391.4亿元，增幅较为平稳；TOP 10、TOP 20、TOP 30、TOP 50和TOP 100房企门槛同比增幅分别为46.9%、42.9%、37.8%、36%、32.4%，增幅较为明显。

　　对于头部房企销售增幅排名的“靠后”，易居研究院分析师沈昕认为，对于碧桂园、万科等销售基数已然庞大的头部房企来说，单纯规模扩张的发展模式或已不是其首要课题，取而代之的是如何提高利润、完善多元化布局和内部管理体系等问题。

　　“如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。”早在9月，万科集团董事长郁亮就曾一语道出基于其规模体量，公司发展诉求的转变。

　　头部房企或脚步放慢，但第二、第三军团并未松懈。

　　从体量上看，同比增幅较快的TOP 20房企已将销售金额门槛从一年前的793.2亿元提高至1133.6亿元。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这也意味着千亿规模房企阵容的扩充及其背后行业集中度的提升。

　　“由于近期市场降温，部分房企销售业绩增长很大程度上与降价促销有关。”严跃进认为，一方面这对房企利润率有所冲击，另一方面，为达到以价换量的目的，不乏会有房企采用减配等方式，而这或将影响房企的品牌经营。

　　千亿军团

　　曾几何时，千亿是房企规模象征和实力的刻度，演变成“生命线”后，越来越多的房企奋力奔跑，因为更大的体量意味着更大的生存空间和辗转腾挪的能力，于是关卡另一端的身影陡然增多，赛道也愈发拥挤。

　　截至11月底，已有25家房企的销售规模突破千亿，随着12月推盘速度的增加，还会有企业在最后一刻冲刺成功。易居集团CEO丁祖昱曾表示，今年破千亿的房企预计达30家，目前来看，900亿阵营的远洋和800亿阵营的蓝光、雅居乐、祥生皆有可能。

　　千亿军团扩充的速度远超想象。2017年千亿房企17家，如果今年达到30家，也意味着1年时间有近乎翻倍的数量在增加。时间轴拉长些，2015年这一刻度对应的是7家房企，2016年也只有12家房企越过千亿，也就是说，三年间，千亿军团扩充了三倍之多，年复合增长率超过60%。

　　土储之道

　　“大鱼吃小虾”的行业洗牌格局加速了中小型房企对于规模的诉求。事实上，不仅在融资方面，资源更向大房企倾斜，销售规模的扩大也保障了房企自身回款的相对充裕性。

　　根据克而瑞数据，2018年1月-11月，销售TOP 10房企新增货值集中度接近六成，而前三十强房企几乎包揽了七成土地，延续强者恒强的局面。

　　此前一揽华夏幸福环京项目的“大地主”万科，依旧是拿地榜单中的领跑者，不过其在11月的拿地方式或更倾向于二级市场并购，比如在11月以3.55亿元和10.35亿元的作价分别接下嘉凯城和海航旗下的地产项目。

　　此外，据明源地产研究院数据，截至11月，保利发展、中海地产、华润置地、绿地控股等拥有国资背景的大型房企拿地金额位居前列。单月来看，在被业内戏称为北京土地市场“双十一” 的11月26日当日，13宗出让地块，有10宗被具有国资背景的企业，抑或是联合体摘得。

　　值得注意的是，虽上述房企拿地依旧保持积极，但在销售终端降温的情况下，多数房企拿地较为谨慎，销售TOP 100房企中近四成企业在11月未有新增土储入账，且整体来看，这些企业更多分布在TOP 50之后。

　　克尔瑞分析称，虽“分毫未收”的房企名单中包括前50强如金茂、远洋、首创、金辉等房企，但该类房企放缓投资节奏或与其中短期内自身土储充足有关。而对于一些土储结构单一、体量有限的中小型房企来说，长期投资收缩或将带来缺乏规模增长动力等不利影响。

　　欢喜悲愁

　　在2017年行业繁荣景象的刺激下，百强房企中有近半数公开提出了业绩目标。此后行情遇冷，销售承压，因此全年业绩目标的完成情况一方面反应了企业对于市场走势的预判能力，另一方面也体现了行情变化时房企自身的应对能力和运营能力。

　　截至11月底，金科、世茂、阳光城、新城、宝龙、中海、九龙仓、奥园等已提前完成全年业绩目标，招商蛇口、恒大、时代中国、保利置业等完成率均超过95%，距离全年目标仅一步之遥。

　　有人一派向好，有人负重前行。

　　数据显示，有4家房企完成率不足八成，这也意味着目标实现难度加大。具体来看，首创置业75.7%，绿城中国74.3%，排名末端是华夏幸福和朗诗。

　　华夏幸福前11个月累计销售1270亿元，占全年业绩目标的60.5%。今年以来，华夏幸福遭遇了一系列风波：现金流困局、裁撤产业小镇、裁员，随着平安晋升二股东，华润高管俞健的到来，外界对其未来的走向与发展高度关注。

　　排名最末端的朗诗前11个月仅完成274.8亿元的销售，完成率不到六成。2017年业绩发布会上，朗诗集团董事长田明将2018年业绩目标设定为460亿元，彼时田明预判，2018年下半年房地产市场的走势会趋冷，对于朗诗这样喜欢熊市的公司来说，会是一个并购的好时机。

　　田明的预言仅应验了一半，楼市确实变冷，但朗诗没能“吃得消”，即便460亿的目标不算高，朗诗要实现目标仍然吃力，除了前11个月59.7%的目标完成率垫底外，朗诗在资本市场的表现未有任何起色，即便半年来田明多次增持，依然难改“仙股”属性，截至12月7日，朗诗收盘价为0.88港元，市值仅38.55亿港元。

　　这一年朗诗的关注度基本来自于田明的“嘴炮”，年初一句朗诗式的怒吼“我们受人尊敬吗？”折射出朗诗规模日渐萎靡、逐渐边缘化的尴尬。

　　严跃进则直指朗诗要防范物业偏少带来的风险。

　　有朗诗内部员工对《国际金融报》记者表示，其认为朗诗存在感越来越弱主要源于缺乏核心竞争力，此前朗诗安身立命靠科技住宅的理念，如今扛起这一大旗的却是金茂。“从产品端到销售端没有任何自己的优势。”上述员工如是表态。

　　2018年只剩最后一月，可以预见的是，房企依然会加速奔跑。

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　　临近年关，房企融资频繁。在刚刚过去的11月，房企各类融资方式涵盖了发行公司债、中票短融、境外优先票据以及信托等。海通证券信用债分析报告显示，2018年地产债发行量大幅回升，今年前11个月，地产债发行量接近3580亿元，相比去年全年1900亿的发行量接近翻番。

　　一方面，今年12月以及2019年2月和3月都是地产债的偿还小高峰，地产公司积极进行发债融资或为了提前做准备。综合多家券商统计数据，预计2019年地产债偿还规模要在4800亿上下。和今年3100亿的偿还量相比，明年地产债的偿还压力大幅增加。另一方面，房企净融资额今年前11个月累计仅1059亿，同比减少了232亿。这背后是房企去化速度回落，需要通过融资增加现金流。

　　而随着信贷市场的调控持续，年内大中型房企现金流仍存在问题。

　　资金饥渴

　　今年以来，房地产调控力度持续，很多融资通道受限，甚至有房企打出了“活下去”的口号。从下半年开始，合肥、南京、厦门等热点城市出现新房项目降价促销的现象，且折扣力度不断加大，凸显出房企在资金方面的压力。

　　Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模第二大。

　　从11月这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量最多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前房企融资计划加速，有三个逻辑：第一、降准带来了宽松的政策环境，首先是表现在银行贷款层面，其次也会在其他金融机构中得到体现；第二，年底时房企拿地的机会增加，尤其是供地规模不断扩大，使得房企积极拿地的意愿扩大，并积极融资；第三，房地产销售行情虽然下行，但也没有完全遇冷，所以企业融资也体现了对于2019年市场的继续关注。

　　在此基础上，近期地产境外债与信托发行回温，直接导致融资成本走高。除了恒大外，绿地集团、合景泰富、华远地产、弘阳地产等地产公司近期境外融资成本都非常高。

　　非标融资难度也在增加，成本继续抬升。近期，包括花样年集团、泰禾集团、福晟集团、正荣地产在内的多家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达500亿元。据悉，房地产集合信托月均收益率已经从年初1月的7.66%提高到11月的8.48%。如果从单个产品的收益情况来看,当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品。

　　此外，房企转让项目数量也在增加多，并购的机会递增。

　　风险仍在

　　房企明年融资的大趋势仍然是银行信托、发债与项目融资。但上述业内人士进一步分析，未来地产债仍然有一定风险，行业马太效应愈加明显。一方面，地产行业明年还要迎来更严峻的债务到期高峰期，再融资压力大，针对房地产的融资政策不太可能有很大放松。另一方面,销售回款减少带来内部现金流的回落，地产企业资金链紧张的情形较难改变。

　　近期，监管出台了一系列政策来化解信用风险,尤其是针对债务风险较高的民营企业,但这些纾困政策多次严厉禁止投向限制行业，包括房地产。因此，从政策层面来看，地产行业融资上的放松言之尚早。

　　海通证券方面认为，未来地产债风险仍难消除，公司债的发债门槛已经较2015、2016年提高，对于主体评级受限的企业发债难度依然存在。“在过去几年透支了地产需求后,明年地产销量增速大概率还会向下，地产企业将面临内部现金流的持续弱化。”一名券商分析师如是说。

　　阳光城集团执行副总裁吴建斌表示：“有些房企在境外发债，融资成本高达13%，给市场传递的信息是负面的。这么一个行业，13%的利息，等于这个行业没有生意可做了。”他认为，现有的融资成本，只能起到补充现金流的作用，很难真正解决企业的资金难题。

　　实际上，今年涉及债券违约与破产的房企不少，比如中弘股份、新光集团、上陵集团、华业资本、大连金玛等。

　　因此，在部外环境不利的情况下，房企未来只能增强内部输血能力，如加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发的能力等。

　　（房掌柜整理自、21世纪经济报道）