野村综研:存量时代日本房地产启示 房企如何满足需求?

　　有的地方总量很大，整个行业看起来比较兴旺，但是购物中心里面很多人都不怎么消费，大家买东西也不会在里面买。

　　还是要跟终端消费者挂钩，要不然做的东西就是比较空的东西。

　　观点地产新媒体：去年中国提出特色小镇，野村也在做特色小镇，现在很多房企开始涌入这个市场。特色小镇目前还没有形成盈利模式，您认为房企在做特色小镇的时候应该注意什么?

　　白英华：我们研究过和日本和欧洲的小镇，他们都是几十年自然形成的，包括台湾也是一样。

　　而中国近年打造出来的小镇，一定是以产业导入为前提，以产城融合为基础。我们和万科、绿地等开发商有讨论和接触，现在的开发商要走专业化的发展道路，可能深耕某个领域。原来是铺大饼一样全部铺开，现在专攻某个领域，比如说教育，或者健康养老。

　　还有一点，要进行产业化的过程，因为政府不希望只是造一座城，而是希望里面有产业，有人工作，有人生活，是城市化的东西。

　　以前有产城，或者有城产，比如说以前的工业区只有产业，但是没有城市功能，那里的人没有地方消费。

　　现在中国提出产城融合，如果从无到有造出来特色小镇，一定需要一个产业核心在里面，有一个领域或者大的企业。

　　某个产业来了以后，在里面就会有很多工作的人，他们会有相关的需求，比如说小孩的需求，平时休闲的需求，自然整个城的概念就出来了。所以产和城应该一起来做，是不可或缺的。

　　田崎嘉邦：特色小镇重点不是土地开发，重点应该是商业模式的创新。即从之前单纯的造好房子的销售模式，向如何打造新产业充实软环境的发展模式的转变。

　　所以要改变他们原来的思维模式，虽然这是很难的事情。

　　日本也经历过，韩国、台湾以前也经历过，重点还是做开发，或者要看消费者的需求。

　　观点地产新媒体：今天的主题是存量时代的资产，中国内地在这一块的发展比较薄弱，和国外成熟房地产市场相比，需要从哪方面进行改善，才能把存量市场做好?

　　田崎嘉邦：存量市场的商业模式和原来不一样，以前是买土地、开发、盖房子、再卖掉，很快就结束了。但是要做存量事业，时间会很长，可能是十年，或者二十年，这和原来增量市场完全不一样。

　　重点还是服务，怎么让消费者愿意付钱，要改变想法，现在的商业模式和原来的商业模式不一样。