野村综研:存量时代日本房地产启示 房企如何满足需求?

　　田崎嘉邦：我觉得日本的问题主要是金融方面的，金融的状况先不好，到开发商不好的时候还是过了七八年的时间，那几年的时间里，还是有很多处理的机会。

　　日本没有真正处理经济泡沫，因为那个时候大家想一定会回到原来好的状况，所以他们就一直在等。

　　从这个角度来看，中国目前金融方面的状况和日本不一样，没那么夸张的，我觉得还是会有处理的方法。

　　白英华：1991年崩盘了，日本一直不敢面对现实，觉得一定还会回去，所以一直没去处理这个事情。

　　日本是很特殊的一个国家，人口和地产资源都集中在东京等大城市，东京要是崩盘，日本整个经济就差不多崩盘了。但是中国有一二三四线城市，而且同样一线城市也有区域性的差别，二线城市也有区域性的差别。

　　而且中国土地制度和日本不一样，日本是私有制，中国是国有而且有使用期限。虽然中国说走市场化，其实还是政府在调控。

　　如果说有泡沫，一定是有的，但是像日本一样整个国家地产崩盘，这个不可能。

　　田崎嘉邦：日本经济泡沫破裂的时候就是到东京附近而已，那个时候东京山手线内的土地价格加起来可以买下整个美国的土地。但是中国有北京、上海、广州、深圳，有很多一线城市，一个地方不好，别的地方是好的，可以进行调控。

　　白英华：很明显，比如说一二线城市限购，开发商会去三四线城市，这个和日本不一样。

　　特别是广州、深圳已经开始跌的时候，上海、北京仍然表现很好，同样是一线城市也有区域性的差异。

　　当然，资源集中度也不一样，附近的企业和产业也不一样。

　　观点地产新媒体：2016年中国房地产的发展速度特别快，千亿企业达到12家，集中程度也比较高，在这样的环境下，房地产企业面临哪些机遇和挑战?

　　白英华：我们比较看重排名，包括销售额等。日本企业对排名也很重视，但是更加重视的是公司的资产，就是公司效益。同样的销售，包括租赁，包括相关的服务和产品运营，他们还是注重最大化产生效益。

　　比如，同样的地产业务里面有多少是出售的，有多少是销售的，有一个比例在里面，把资产效益自动化。

　　我们现在也在关注国内，国内很多企业在转型，他们其实也没想明白要怎么做。有的甚至说看到万科做教育，他也跟着去做教育。

　　中国企业还是要走专业化道路，这个事情不一定要做得很好，但是做精了，可能你在这个行业里面就是老大。

　　把国外好的机制引进来，这个很重要，不要贪大。像购物中心也一样，什么都有的购物中心效率不一定很好，如果做得小而精反而非常吸引人，这就是走的专业化道路。

　　观点地产新媒体：从3月份到现在有30多个城市推出了新的政策，您认为今年房地产市场整体趋势会是什么样的?

　　白英华：一个正常健康的环境，一定是基于消费者制定政策，比如说为企业提供什么样的服务，为终端居民提供什么样的住宅和配套服务。很多地方房地产做得很好，但是里面的商业没什么人消费。