养老地产何时不再看上去很美 房展会“银发潮”汹涌

　　暮春的北京仍微微有些寒意，但2016北京春季房展的热度似已提前入夏。

　　家住东城的李阿姨已经在熙熙攘攘的展会上逛了两个小时，吸引她的是两个养老地产项目，一个位于河北涿州，环境不错，大产权;一个在北京郊区，服务好，但是不卖产权，而是卖“30年使用权”。“如果真有宣传的那么好，真想卖了城里的房搬到那儿去。”李阿姨说。

　　刚刚落下帷幕的2016北京春季房展传递出这样一个讯息，随着我国进入老龄化社会的脚步加速以及人们养老观念的变化，曾经“炒而不火”的养老地产正在受到购房者越来越多的关注，有望成为楼市新的增长点，但中国的养老地产行业真的准备好迎接旺盛的需求了吗?

　　房展会“银发潮”汹涌

　　“姑娘，新闻上说的那个养老公寓怎么走?”“小伙子，海南的房子在哪儿呀?”在北京春季房展上，这样的问询不绝于耳。组委会的统计数据显示，与往届展会观展人群以中青年为主不同的是，此次房展近五成的观展者为60岁以上的老人，而购房者不再只将目光聚焦在北京本地的刚需或改善项目，而是更多地瞄准国内和国外的宜居城市和养生养老地产。

　　一家河北涿州楼盘面向北京老年人群推出了“养生养老”概念。工作人员介绍称，这家地产公司最早是从高尔夫球场运营开始，到后来开发旅游地产，再到现在的养生、养老的运营模式。“住在这里，养老配套设施完备，周末儿孙们来探望，也有地方玩儿。”

　　位于怀柔区的北京首个智能养老社区，以其区位优势和完善的养老设施吸引了大量中老年购房者。展会四天，看房登记达到160余组，实际成交共约40套。

　　在展位前，工作人员不断向看展人强调，不是卖房，卖的是服务。“咱不是产权房，主要是合法使用权项目这个概念。1000平方米的康复医疗中心，室内有全程监控系统、煤气泄漏报警系统，可以实现真正的居家养老。呼叫医疗中心，几分钟就来人。”

　　据了解，该项目采取会员制，交钱成为会员，享有对应的一套公寓，实际上，会员获得的是公寓30年使用权。将会员费和获得使用权的公寓比对下来，差不多每平方米1万元起。

　　虽然定位是“养老”实验基地项目，但该项目张经理称，对会员的年龄等身份特征没有要求。“这个房屋住多少人没人管。这个房屋是提供给你的，在这30年任意处置这个房子，比如变动会籍资格，也可以出租，老人百年后儿女可以继承。”

　　只是看上去很美?

　　事实上，在房展会之外，很多老年人已经看过不少养老房产，他们对配套设施也有更多期待。“有一些就是拿原来的会所修修改改，不是那种真正适合养老的建筑。养老地产真正还是要看它的养护和医疗配套。”还有的老年人表达了自己的担忧：“关键是有顾虑，怕假。”

　　老人们的顾虑也折射出了中国养老地产的现实困境：尽管大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年，更多的开发商也跃跃欲试，然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来的那么美。养老地产的核心在于养老服务，而国内大多数资本的理解还停留在以养老概念卖房，更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身。

　　今年2月，中国老龄科学研究中心、清华大学建筑学院发布的《中国老年宜居环境发展报告(2015)》显示，现阶段我国虽然涌现出多种类型的老年宜居项目，但相较于发达国家及地区，老年宜居项目在策划定位、规划设计、工程建设、运营管理等环节均存在一些问题。

　　最主要的问题是高端项目扎堆，中端主流居住需求被忽视。目前，房地产开发商、投资商的养老项目多定位于高端老年客户群。而现阶段高端老年客户有效需求有限，已有的高端养老社区或护理设施中许多已面临低入住率与亏损困境。随着项目数量的增多，高端市场将面临更激烈的竞争态势。与此相对，中端刚需老年群体的养老服务需求量更大，却被开发、投资企业忽视。

　　尽管养老地产开发热情高涨，但是部分老年宜居项目规模过大，与老人需求不符。近年来，一些养老项目动辄用地规模高达数千亩甚至上万亩，床位数量逾千张。这种建设规模逾千亩的大型郊区型项目，单纯开发养老产品不仅会加大投资风险，更会使后期运营管理面临极大挑战。