养老地产何时不再看上去很美 房展会“银发潮”汹涌

　　此外，养老地产还存在产业链缺少衔接，项目前后期脱节等问题。目前，养老服务产业尚属起步阶段，老年地产、老年产品、老年服务等各环节之间缺少有效衔接。许多养老项目开发过程缺少系统性与连贯性，因土地、资金、人员等各方面因素配合衔接不足，最终难以实现目标。

　　前瞻产业研究院近日发布的《2016-2021年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》也指出，我国养老地产存在选址布局不尽合理、售价偏高、配套设施不全等诸多问题。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，养老地产项目能否维持长期运营并盈利还有待观察。现在，我国养老地产缺乏公益资金、社会资金的投入，也缺少明确的财税方面支持。如果没有收益，养老地产这种物业类型，在没有政府扶持的情况下，想出现大规模增长，难度是很大的。

　　如何兼顾盈利与社会价值

　　全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占总人口比例高达29%。

　　面对汹涌而来的“银发潮”，如何确保养老地产兼顾盈利与社会价值，避免这一概念沦为赚钱“噱头”，新西兰养老地产项目的经验或许值得借鉴。

　　和许多国家一样，新西兰也面临老龄化问题。根据香港仲量联行数据，2006年至2013年间，新西兰65岁以上老龄人口规模每年增速达22.5%。其中，5%的老年人选择居住在“退休老人村”，也就是养老地产项目。

　　既然是商业项目，运作也就遵循商业逻辑。一般来说，新西兰老人退休后不和子女同住，随着年龄和体力的变化也渐渐无力或不愿打理带有花园的郊区住宅。老人可卖掉原有房屋，购买老年公寓，在保持独立居住前提下享受社区提供的家政、餐饮、娱乐、社交、医疗、看护等一条龙配套服务。

　　购买这种公寓，并非传统意义上的“买产权”。居住期间，老人定期缴纳服务费。老人离世或停止居住后，购房款将在扣除建设和运营管理费后返还，返还比例一般在75%以上。

　　以新西兰首都惠灵顿郊区下哈特的一处养老地产项目为例，公寓售价从42万新西兰元(1新西兰元约合4.4元人民币)到46万新西兰元不等，每周服务费95新西兰元。这种“养老成本”对于有一定积蓄、每周退休金在500至600新西兰元的老人来讲压力不大。

　　这种养老地产在新西兰已有数十年发展历史，近十年来呈几何式增长，不少社区刚有雏形就被抢购一空。目前在新西兰注册的老年公寓社区有348家，市场规模超过千亿新西兰元，成就了5家上市公司。于企业而言，这种商业模型称得上是“现金奶牛”。项目售卖后，收回的现金可以迅速偿还贷款并开发新项目;住客离开后公寓可以更高价格转售。

　　在下哈特，新西兰上市公司雷曼保健集团旗下的“退休老人村”已经售完一栋住宅楼的50多套公寓。另外两栋住宅楼正在建设中。据管理人员黛比·克马尔柯夫斯基介绍，新楼配有游泳池、聚会空间、理疗中心等设施，还有24小时值守的医护人员。

　　克马尔柯夫斯基打开一间刚刚售出、正等待住客搬入的公寓房门，房间里铺着厚厚的地毯，面积90平方米的公寓中有两间卧室，敞亮客厅带有开放式厨房，卫生间面积宽大、拥有淋浴和浴缸。

　　谈起这里的住客，克马尔柯夫斯基说：“老人选择来退休村居住可是一个重大的决定，他们都非常喜欢这里的环境。”

　　除居住体验外，养老地产还关系到老人的资产安全。为此，新西兰通过行业自律和法律法规为这一养老产业的发展“保驾护航”。

　　27年前，新西兰养老地产参与者在行业发展初期就成立了行业协会。每年，协会注册成员需要聘请审计机构对其行业守则执行情况进行外部审计。只有审计合格的成员，才能获得行业组织颁发的继续经营资格证书，在此行业中执业。

　　养老地产行业协会认为，养老地产是房地产、酒店管理和医疗护理三者的结合。从事养老地产的企业，需要经济实力、运营能力，还需要具有长期经营和诚信重诺的社会责任心。

　　新西兰《老年公寓社区2003年法案》则约定了老年公寓买卖双方的权利、义务及购买合同的基本条款，并从法律上明确了投诉及问题解决渠道。法案还要求每个社区指定一名社区法律监管人，引入类似上市公司独立董事的角色，监管入住居民的押金、其他款项用处及财务运作，确保资金安全。

　　从新西兰经验来看，就养老地产而言，地产往往是“噱头”，重要的是服务。但服务的标准化很难约定，需要政府早期介入，以引导行业更好发展。