孙宏斌：融创千亿算术题 现金流好就什么都不怕

　　地产圈故事人物孙宏斌的每次出场，都能瞬间带动媒体的视线。从顺驰失败到融创中国控股有限公司(01918.HK，以下简称“融创”)的重生，并在地产行业格局渐成、很难再有新公司的生成空间时，融创却逆势突围，挤进了一线阵营。1月6日晚间，融创披露的数据显示，2013年，融创中国实现合约销售金额547.3亿元，同比增长54%，位列房企排名第11位。在新一年，融创将确保完成650亿元目标。

　　1月8日当天，近4个小时的发布会中，孙宏斌带领一众高管有问必答，一一回应了众媒体关注的企业未来拿地扩张、盈利空间、多元化战略、千亿目标等问题，言辞犀利而幽默。按照他自己的总结，“融创不出海，不做多元化，专心做房地产，但目标不是进军千亿。单纯的数字没有太大意义，而是水到渠成的事。”

　　“净负债率要求很荒唐”

　　从顺驰到融创，抢高价地的形象成为孙宏斌的个人标签之一。与以往一样，孙宏斌这一次依旧不承认自己买的地贵。在他看来，融创拿下的地全部在核心城市核心地段，量少价高是必须的，“地价贵不贵，要跟房价比，如果地价7万元/平方米能卖到15万元/平方米，应该说很好。”

　　用以佐证他自己观点的案例，是西山壹号院。在北京，融创是2013年度房企住宅销售金额第一名，仅西山壹号院一个项目全年网签合同额即达61.76亿元。据历史资料，西山壹号院所在的海淀西北旺地块，是2008年12月，融创在当年冷清的土地市场中20亿元拿下的高价地。对于如今的周转速度，孙宏斌很满意，他笑称，这体现了一线城市的购买力。

　　对于身负“前科”的孙宏斌，风险控制似乎也成为一个永远绕不开的题，在国际著名评级机构穆迪的评价中，都直言激进拿地背后存在的风险。但在孙宏斌的逻辑链条里，这种担忧实属多虑。

　　“只要现金流好，我就什么都不怕。净负债率要求很荒唐，但资本市场有这个要求，我们也尽量让他过得去，接下来会将融资成本再降低1个点左右。但这没有意义的，为什么?”孙宏斌以一向快人快语的言辞答道，“既要大家很快，又要负债率很低，这很难。”

　　在融创现在的阶段，孙宏斌会把负债率的这个事，看往后放放。他说，“公司净资产只有200亿元左右，要保持高速发展，目前负债率必然高一些，其实，我一直都给股东们沟通，负债率高的话有什么不好，你投了一块钱，我借了8元，赚得更多，借钱高了对股东是好事。”

　　按照他的观点，融创真正的风险只存在于两点：一是拿地，二是销售。“风控最重要的方面，最有风险就是拿地，地拿错了以后，你做什么产品也卖不出去;第二个就是销售，房子卖不出去，风险也没法控制。”

　　“我们最关注的就是地价和售价之间有多大的空间，融创设立的安全线是2万元。”融创副总裁李绍忠总结称，判断一个项目是否要获取，除了集团总的资金安排外，还要求项目的毛利率要达到30%以上。

　　李绍忠用了“心有猛虎，细嗅蔷薇”这个词，他说，每个项目的初判会中，财务部门、研发部门都会参加，但项目决策权在集团，确保现金流和负债率绝对安全的前提下，整体平衡资金和资源。按照这一标准，2013年融创共调研了全国340个土地项目，但最终只买下了19块。李绍忠称，而且拿地项目合作开发的多，按照权益占比及付款周期安排等，融创2013年地价总支付不超过150亿元。

　　或将成十大开发商之一

　　融创2014年的拿地规模，肯定会比去年多。孙宏斌的态度很笃定，“很多同行还把融创当成一家小公司，但我们其实已经不是小公司，我们与第一阵营一些公司的差距也不是那么多。”用孙宏斌的话，按今年预期650亿元的销售额，随着销售额的增加，融创拿地的规模也会相应增加。

　　83亿元、192亿元、356亿元、547亿元，这是融创自2010年上市以来4年的销售业绩，年复合增长率超过80%。新一年650亿元的销售目标，显然很保守。

　　“他们(公司其他高层)一直和我说要低调。我想想也对，把目标定低一点，年底完成的时候就能超过多一点，也显得能力和水平高一点嘛。”孙宏斌的回答引发了在场300多名记者的笑声。

　　而按照海通国际的预测，融创很有可能成为2014年十大开发商之一，且其年度销售也有望在未来3年内超过人民币1000亿元。

　　孙宏斌作出决定，公司现在不出海，也不搞多元化。“在美国当地融资成本很低，但中国开发商背着7%-8%的利息去那里开发没有优势。”他对同行纷纷出海是有疑惑的，首先，人家当地的开发商为什么要把项目让给你?其次，如果你的目标客户是华人，那国内那么多有钱的华人不抓住，为什么还要跑到国外去?

　　他依旧会专心做房地产，“很多人觉得房地产行业现在很难或者黄金期已经过去，但我们过去几年有很好的势头，现在也不会考虑转型，没有必要分散精力，也不会踏入陌生而利润率低的行业。”接下来5年，融创还会进入5个城市，但孙宏斌还没有透露具体是哪些城市。

　　1月8日晚上，孙宏斌喝多了也玩嗨了。一杯一杯红酒后，他上舞台去活跃气氛，他甚至跟顽童一样蹲下来用话筒一下一下敲着地板。太兴奋时，他还操着一口山西普通话，与几位高管勾着肩膀高声嘶吼着合唱了一首周华健的《朋友》。他这么高兴，有充分的理由。只用10年，融创就以547亿元销售额做到房企排名第11位。在融创重点布局的北京、天津、重庆和上海区域，孙宏斌拿了两个市场第一，一个第二，一个第三，尤其是在上海，“一年破百亿、上海进前三”的成绩更让他激动。

　　对话融创集团董事长孙宏斌与绿城合作是一生一次的机会

　　时代周报：融创成立十年来，最让你满意和不满意的，是哪些事?

　　孙宏斌：我比较乐观，从来不想不好的事。但说过去十年，我最满意的，就是我们跟绿城合作在上海的发展，这是一生一次的机会。如果仅仅是靠融创自己，再做几个西山壹号院项目，未必能有企业现在的格局。

　　在北京，我们做到今天的成绩，是5年前就开始做工作的收获，是水到渠成的。但在上海，一年多就能挤进前三，是非常非常难的事。你想想，和绿城合作时30多亿元的项目股权收购价，这钱在上海你只够拿块地，让市场认可至少要等到3年后，要立住脚还得5年、10年。

　　时代周报：2013年，融绿平台的成绩为融创业绩贡献多少份额?

　　孙宏斌：2013年，融绿在上海一共拿下5个项目，包括以80亿元价格收购了位于上海卢湾区的盛世滨江项目，目前融绿平台可售资源已有1300亿元。从成绩占比来看，融绿占融创2013年的销售比重在30%左右，2014年应该也差不多。

　　合作帮助融创在规模上迅速提升，更关键的是品质和形象的改变。从2008年走高端精品路线以来，绿城的产品就是融创研学的对象，比如我们重庆的融创玖玺台项目，和绿城的一些项目品质已不相上下。

　　时代周报：在合作中，你觉得你和宋卫平(绿城集团董事长)最大的相同和不同在哪里?

　　孙宏斌：我俩性格挺像，从提议到合作签约，1个月的时间，前前后后也就沟通了两轮，王虹斌(上海融绿总经理)与寿柏年(绿城集团高管)协商出金额后，我和宋卫平一拍即合，来回不到30分钟，我觉得谈合作价格也就是10分钟的事情。

　　无论是融创，还是绿城，或者是融绿公司，对客户是一样的重视，一样的认真。区别在于，宋总太好了，对于客户什么要求都答应，我们不是，我想我们对客户也要合情合理和公平。

　　时代周报：2012年11月，融创进入杭州楼市，至今已斩获5个项目。2014年，融创杭州团队的销售目标是多少?

　　孙宏斌：我们很重视、看好杭州，现在的5个项目都以合作的形式拿地、开发，但以后我们肯定会单独拿地操盘。但杭州还属二线城市，我也要考虑现实情况。杭州市场压力大，土地供应量大、竞争激烈，所以我们只给杭州公司定了2014年70亿元的销售目标，还没有明确的排名指标。

　　时代周报：杭州是绿城的大本营，你准备好成为宋卫平的最大劲敌吗?

　　孙宏斌：杭州有很多来自各地的开发商，竞争也很激烈，但我能说：在杭州，我们不会跟绿城竞争，可必须跟其他开发商竞争。