小产权房屡禁不止探因 政府考核压力催生政绩冲动

    2013年11月22日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。但从记者在宿迁调研的情况来看，这一政策执行得并不好。记者发现，“小产权房”屡禁不止的背后潜藏着土地指标紧张、利益驱动、政绩冲动等三大要因。 

    土地指标日趋紧张

    从用途来看，土地可以分为建设用地、农用地和未利用地。随着工业发展和城市化进程的加快，存量建设用地越来越少，新增建设用地则主要来自于农用地转用，而农用地转用指标则由省人民政府实行年度总量控制。而且转用程序十分严格复杂，必须按照土地利用年度计划在符合乡镇土地利用总体规划和城市、村庄、集镇规划的前提下拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案并分批逐级上报，经批准后再实施。

    记者调研发现，一些乡镇之所以热衷于“小产权房”，其中一个原因就是土地指标紧张。据知情人士透露，宿迁全市每年的农用地转用指标只有几千亩，分到一个县一年最多千把亩，这个数字还在逐年减少。一位乡镇党委书记私下感叹，有时候招来一个大项目却落不了地，仅有的指标还要保障重点交通、水利、医疗卫生、教育等民生用地，哪里还有多余的指标去搞“大产权房”开发。宿迁市《关于我市农民集中居住区建设情况的调研报告》也认为，建设用地是制约农民集中居住区建设的一大瓶颈，因为土地增减挂钩产生的建设用地指标的70%都用在了市、县(区)城区的建设，返还给乡镇的30%指标也优先安排供给乡镇工业集中区建设，形成了工业集中区挤占农民集中居住区建设指标的现象。

    利益驱动无处不在

    事实上，土地指标紧张只是一方面原因，在很多乡镇即便有指标也不愿意搞“大产权房”。曾经在宿迁市宿城区搞乡镇小产权开发的一位老板告诉《经济参考报》记者，因为“大产权房”用地必须经过招拍挂等严格的程序，而一旦走程序，你不一定能拍到这块地，即使拍到价格也可能被抬得很高，而且后期缴纳的各项税费相比小产权就更高了。

    记者采访发现，“小产权房”所占的集体土地(一般是农用地)，大多是开发商与当地政府私下谈好一个较低的地价后，再从老百姓手里低价买或租下来，项目建成后所产生的利润十分惊人，远超“大产权房”项目。此外“大产权房”必须做到施工许可证、销售许可证等五证齐全，必须交营业税、土地增值税、白蚁防治费、人防易地建设费等各种税费，而小产权几乎不用交任何费用。加之缺乏有效的监管，小产权项目在建筑材料使用上以次充好、工程施工中偷工减料等现象屡见不鲜，且在建设过程中缺失监管，相比大产权每平方米可节省上千元甚至更高的显性和隐性成本。

    记者了解到，“小产权房”对开发商而言可以获取高额利润；对政府而言同样有利益驱动，可以有效补充乡镇财力的不足。由于土地指标紧缺导致大片土地无法生财，而“小产权房”为此带来了解决办法，缺钱了就直接卖地开发。如今，农民集中居住区建设已成为各方竞相追逐的“香饽饽”，甚至沦为少数人牟取非法利益的工具。

    在利益的驱动下，开发商和地方政府一拍即合，“小产权房”也就越禁越多，甚至一些乡镇也组建了房产公司进行违规开发，少数乡村干部也浸淫其中。记者走访的不少乡镇都存在乡村干部利用职权之便开发“小产权房”的情况，很多村支部书记承接本村的集中居住点开发建设已经成为公开的秘密。蔡集镇朱李村村民孙守本告诉记者，朱李小区就是原村党委书记张聿庄开发的，张聿庄现已因挪用资金、非国家工作人员受贿被刑事拘留。