【掌柜日报】百强房企销售门槛不升反降 三成无新增土储

　　随着上市房企2月份销售业绩的披露，今年2月份新一轮的房企榜单排行正式出炉。

　　亿翰智库数据显示，1~2月份TOP30房企门槛值提升相对较快，已达117亿元；TOP50房企门槛值紧跟其后，上升至71亿元；百强房企门槛值有所下滑，降至25亿元。从增速来看，2019年1~2月，门槛值同比增速下滑明显。

　　在百强销售增速放缓，且市场尚未明显回暖之下，多数房企投资拿地仍然趋于谨慎，近三成企业无新增土储入账。

　　百强房企规模下滑两成

　　自2018年下半年以来，政策调控的效果开始显现，市场预期下滑，行业增速放缓，但房企规模仍实现大幅增长。2018年，百强房企全年的销售金额进一步同比增长35%，TOP100各梯队房企销售金额门槛进一步提升，TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅都在44%左右。值得注意的是，2018年TOP10门槛超2000亿元，TOP30门槛已达千亿元。

　　但2019年开年以来，却未能延续去年销售逆市上扬的态势。TOP100房企2月单月的整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51~TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。

　　亿翰智库数据显示，2019年1~2月，房企销售门槛值呈现出第一、四梯队不升反降，第二、三梯队逆势上行趋势。其中TOP10房企门槛值下降至230亿元，下降幅度为11%；从增速来看，1~2月，门槛值同比增速下滑明显。

　　亿翰智库首席研究员张化东表示，百强企业的销售规模增速普遍是有所下降的，这反映了当前市场实际上是延续了去年下半年稳中有降的态势，但百强房企仍优于行业整体水平，头部企业的表现又优于百强房企。

　　尽管入榜房企2月业绩环比下降，但从1~2月累计销售情况来看仍然强于整个行业，百强销售规模与去年同期基本持平。据克而瑞统计，在入榜的60余家上市房企中，累计业绩同比上升的房企数量超6成；从单月来看，上市房企业绩同比上升的房企数量也超过6成。

　　克而瑞发布的《2019年1~2月中国房地产企业销售全口径榜TOP100》显示，碧桂园以1050亿元的销售金额稳坐第一房企的位置，万科、恒大紧随其后，铁三角的排位没有变化。记者注意到，此次入围TOP10的房企与2018年全年销售业绩TOP10的房企名单是一致的，但排名出现微妙变化。

　　其中保利以565.3亿元的销售金额位列第4位，中海地产以440.1亿元排在第5，2017及2018年全年连续两年霸占榜单第四名的融创则跌至第6位。去年冲进前10强并排在第8位的新城控股则下降两个名次位列第10 ，华润及龙湖各上升1个名次分别位列9名、10名。

　　2018年，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企迈入千亿房企行列。克而瑞预计，千亿房企的数量在2019年达到30家之后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30~35家左右。

　　而今年前两月，TOP30房企的竞争也更加激烈。如去年迈入千亿阵营的祥生地产以及荣盛发展没有出现在1~2月份销售排行榜的前30强中，取而代之的是奥园集团和首开股份。

　　考虑到市场需求还未见底，亿翰认为，2019年房地产市场依然是持续探底的过程，这也是门槛值提升势头受阻的直接原因。此外，从数据来看，头部房企或是由于推盘节奏、或是由于审慎心理，扩张步伐有所减缓。中小房企生存空间被进一步压缩，压力越来越大。

　　近三成房企无新增土储

　　百强销售增速放缓、且市场尚未明显回暖之下，多数房企投资拿地仍然趋于谨慎。据亿翰智库发布的2019年2月中国典型房企新增货值TOP100榜单，近四成房企未拿地，多数房企年初补仓意愿较低。

　　另一方面，从TOP50房企新增货值同比增速来看，中海地产、绿城中国和招商蛇口的新增土地储备均出现一定程度下降，降幅分别为49%、58%、59%。2月份，由于各大城市土地供应相对较少以及房企资金面依然承压等因素，房企投资节奏相对放缓。

　　克而瑞发布的2019年1~2月新增货值百强门槛为22.7亿元，比上月提升了7亿元，共有24家企业新增货值超过100亿元。货值榜中，有24家企业货值超过百亿元，其中新增货值TOP10企业中有6个是销售TOP10。但也有近三成企业无新增土储入账。

　　据了解，TOP10房企货值几乎达到百强房企的一半，且新增货值集中度较上月提高2个百分点，资源仍集中在规模房企。其中融创连续2个月蝉联货值榜第一，其开年以来已在多个二线城市积极拓展。

　　克而瑞发布的1~2月份新增货值排行榜显示，万科和绿地分别以681.6亿元以及641.3亿元的拿地金额位列2位、3位。而碧桂园开年以来拿地略显低调，共收获270.2亿元货值排在第11位，去年全年销售金515亿元的中骏集团则拿下近300亿元的货值。

　　拿地前30的房企中不乏新面孔出现，去年刚刚在港上市的大华集团以167.5亿元的货值金额排在第16位，还有如成都高新、和达置业等中小房企也开始在土地市场寻找机会。

　　此外，城市选择上，在三四线棚改热度衰退、需求被透支的情况下，重庆、武汉、长沙、郑州、福州、青岛等热点二线城市成为企业关注焦点。

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14日，国家统计局发布的2019年前2月全国房地产开发投资和销售情况显示，1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%。值得一提的是，这是2015年6月后该数据同比首次下调。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，销售面积增速由正转负，是自2015年6月份以来时隔43个月首次出现，也意味着房地产上涨周期最长的一轮牛市进入调整期。

　　从房地产销售增速来看，有持续下降之势。2019年1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。但从2018年全年数据来看，商品房销售较上年增长1.3%，商品房销售额同比增长12.2%，较2018年1-2月商品房销售面积同比增长4.1%、商品房销售额同比增长15.3%的数据也有明显收窄。

　　张大伟表示，从目前来看，房地产市场高峰已过。中原地产研究中心统计数据显示，已发布1-2月销售业绩的25家房企合计销售额为5019亿元，同比下调7%。而在2018年同期，同比销售上涨均超过60%。

　　“楼市调控政策叠加购买力透支，都使得房地产投资需求从之前的高位下调，市场开始进入后‘牛市’阶段。”张大伟说。

　　但值得一提的是，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体表现好于预期。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，从土地市场看，土地购置均价同比涨幅扩大；从房地产开发投资情况看，同比增速小幅提高；住宅库存结束筑底，进入上升期。

　　具体来看，统计局数据显示，2019年前2月全国房地产开发投资总额12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米，同比增长6.8%，增速比2018年全年提高1.6个百分点。

　　购地均价，前2月全国房地产开发企业土地购置均价4466元/平方米，同比上涨31.9%，涨幅比去年同期扩大30.7个百分点，比去年全年扩大28.6个百分点。

　　值得注意的是，从房地产库存来看，存销比开始进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。

　　房地产库存方面，2月末商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。

　　沈昕表示，近期三类物业现房存销比均有抬头迹象。其中，2月住宅现房存销比为13.1月，创2017年6月以来的新高。

　　“从全国看，最近楼市出现了退烧与小阳春并存的现象。”张大伟说，在2018年房价明显调整的部分一二线城市，楼市出现了轻微复苏，但大部分三四线城市作为支撑2018年市场冲高的因素开始退烧。因此，从整体市场来说已经告别牛市，市场进入政策维持下的平稳状态。

　　沈昕则认为，在国家短期内调控政策不会放松的背景下，未来几个月市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。

（文章整理自每日经济新闻、经济参考报）