在已披露的数据中,融资成本最低的是万科发行的20亿元住房租赁专项公司债券(第一期),票面利率3.65%;融资成本最高的是当代置业额外发行的一年期2亿美元的优先票据,票面利率高达15.5%。总体来说,2月房企融资成本约在4%-10%之间。
对于海外融资占比进一步提升的原因,张宏伟对券商中国记者说:“即使按照1月份的状况,其实国内的房企融资仍然是比较难的,所以大家还是跑到境外发美元债。美元债融资成本平均都在7%-8%,甚至有的企业更高,这只是利率方面的成本,再加上通道费用等,基本上都在10%。”
这种趋势在春节后表现更加明显,特别是把融资计划统计在内的话,融资金额更加突出。中原地产研究中心统计数据显示,春节后有超过25家房企密集境外融资,融资计划已经超过100亿美元。
中原地产首席分析师张大伟认为,2019年房地产市场进入调整期的预期非常强,这种情况下,房企更关注资金链的安全,拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资,应对未来的还债高峰期。虽然海外融资成本明显上涨,叠加汇率的波动,更是压力非常大,但房企在资金压力下,依然需求量非常大。
高涨的融资需求背后,是即将到来的偿债高峰。根据中信建投统计,2019年房企到期债券规模逾3700亿元,今后三年都是偿债高峰,2021年将达到峰值,逼近7500亿,三年累计到期债务超1.5万亿。
两监管部门喊话,房地产金融或依然偏紧
随着1月央行的全面降准,以及房企融资规模的井喷,不少人预期随着央行不断释放资金宽松信号,整个市场现金流相对充裕,房地产金融信贷环境也会改善。不过,2月25日和26日银保监会和央行的密集表态,让这种预期发生了改变。
2月25日,银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示,继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题。同时,要实施差异化的房地产信贷政策,对于解决住房困难和改善住房条件且自身有财务支付能力的,要继续给予相应贷款支持;对于用来投资甚至是用来投机和炒卖的,要实行更严格的贷款标准,有的可能要提高首付比例,有的要调整利率的风险定价,有的甚至不能给予贷款支持。
2月26日,央行在2019年金融市场工作会议上表示,加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。
对此,张大伟认为,房地产市场看政策,政策里面最直接的就是信贷,社会无风险的资金收益率和房贷利率。如果下调,对于楼市来说肯定是利好,如果上涨,房地产肯定会逐渐降温。从趋势看,房贷利率对房地产市场的影响远远不如首套房认定标准,即贷款成数、非普通住宅标准、是否认房又认贷。银保监会和央行的表述,代表了后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。
合硕机构首席分析师郭毅也认为,两部门的喊话基本上令降首付,松资格化为泡影,按照银保监会的表态,一些房价涨速过快,投机需求死灰复燃的城市,也许还会在“因城施策”的调控方针下,遭遇差别化住房信贷政策的结构性收紧。
谁知不到一周,市场就有首付降低和利率下调的传闻出现。
3月4日,有报道称,工行无锡分行于3月1日向各支行、分行营业部下发的通知显示,居民家庭首次购买普通住房申请个人住房贷款,最低首付比例由40%下调至30%,但前提是认房又认贷,且拥有本地户口。同日,还有媒体报道称,中信、北京银行下调深圳二手房贷利率,首套最低上浮8%。
对此,有专家认为,无锡首付比例下调可以理解为商业行为,也可以理解为政府指导下的放松行为,具有信号意义,即对于一些过去过于严厉的政策,后续肯定会放松。
2022-02-17 10:28
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