对于普通的个人而言,每一轮货币宽松后,几乎会本能反应式的得出个结论:房价要涨。其背后暗含的一个逻辑是,从央行释放出来的流动性不管经过怎样的环节,其最终一定会流向房地产。
早自去年下半年以来,市场资金开始充裕,不少人士就意识到货币政策发生了变化,到今年1月份社融数据公布之后,“放水”的印象更是深入人心。值得注意的是,从监管层面而言,再三强调货币政策的宽松是“定向”,并且实际配套了诸多支持小微的文件要求,以避免资金再度流入房地产。
资金逐利,会主动追逐安全且回报高的资产,据21世纪经济报道记者与市场金融机构交流来看,房地产过去是、现在也仍然是资金青睐的优质资产之一,目前在货币总体宽松的情况下,房地产领域的融资环境也有所好转,但是仍然受到严格的监管限制,也就是说,并没有表现出比其他领域更多的变化。
另一方面,房地产行业内部也在发生诸多变化,围绕“住”的一系列需求正在逐步被转化成商业布局,租赁、养老以及相关的物业管理运营等等。
香港证券公司克而瑞证券首席执行官谢骏对21世纪经济报道记者表示,地产行业的发展本身已经非常成熟,已经进入存量房时代,接下来的机会是在这个领域内从广度和深度上进一步延伸,在各个细分的环节进行精耕细作。
融资环境宽松监管仍严
“大河有水小河满”,在全市场资金宽裕的情况下,房地产的融资环境也宽裕了很多,一大体现是在房地产企业发债上。据记者统计,2019年以来,房地产发行人发行的企业债、公司债、中票、短融规模共计1033亿,其中,规模最大的公司债平均发行利率为5.4%,相比之下,去年上半年的平均发行利率高达6.8%。其他品种发行利率亦有大幅度下降。
另一个值得关注的现象是,房地产发行人赴海外发行美元债的现象开始普遍,今年以来远洋、恒大以及多家中小型区域性房地产公司均公布在海外发行美元债。
谢骏对记者指出,最近房地产发行美元债有几大特点,一是投资者认可度较高,目前认购倍数超过10倍的情况很常见,二是久期上的变化,近期发行的美元债期限开始拉长,三是发行利率开始下滑。这些现象均显示出海外机构投资者对中资房地产企业的认可。
房地产是对资金需求量极大的领域,国内资本市场发展局限,开发商自一开始就集中出海上市融资。当前的一个变化是,除了排名靠前的大型开发商,一些区域性的中小开放商也在大批发行美元债。
另有机构投资者对记者表示,中资债券发行人主要集中在两大类,一是城投平台,二是房地产。对于海外投资人而言,他们对城投平台这种国内特色的模式不甚熟悉,而房地产则已经是一个极为成熟的行业,业务模式标准而透明,可以分析。
2022-02-17 10:35
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