三四线城市去库存基本完成 棚改资金或重返一线城市

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　　自从2018年全国三四线城市房价普涨以来，“棚改”这个词就成了房产新闻中的热点词汇，每次有关于棚改的政策进行调整，也会引起众多网友的各种猜测。

　　进入2019年，全国多个省市召开了地方两会和住房工作会议，纷纷下调了新一年的棚改工作目标。棚改也面临着新的变局。

　　数据显示：

　　山西从12.52万套下调至3.26万套

　　河南从50万套下调至15万套

　　四川(楼盘)从25.5万套下调至15万套

　　北京(楼盘)从2.36万套下调至1.15万套

　　安徽从28.18万套下调至21.45万套

　　西藏(楼盘)从3.5万套下调至1.89万套

　　通过观察上面这些数据我们可以看出，山西和河南的下调幅度较大，甚至超过了“腰斩”的程度，达到“腿斩”。这些省市如此步调一致下调2019年棚改目标，会对楼市造成怎样深远的影响呢?

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　　不可否认，棚改是三四线城市去库存的重要抓手。2017年末的全国住房工作会议提出，2018年库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。根据去库存政策，部分三四线城市的首付比例只需20%。

　　与此同时，一二线城市房地产市场调控严格，资金和需求就开始向三四线城市外溢，一些开发商也开始在三四线城市蓄力，随即，三四线城市进入本轮周期高点，在市场利好的推动下，一些三四线城市棚改计划也制定的水涨船高。

　　所以当2019年部分省市下调棚改计划，“给高涨的三四线城市房价降温”也就理所当然成为人们最主要的考量方向。

　　不过棚改作为地方政府公共服务的一项内容，虽然与房地产市场有千丝万缕的联系，但也是独立于房地产市场而存在的。所以，在讨论此次“棚改变局”时，我们不能过于喧宾夺主，而忽视棚改本身。

　　事实上，这些地方下调棚改计划最主要的原因，就是前期的棚改计划的超额完成。

　　纵观历年全国棚改开工数量增长情况，2015-2017年，全国棚改开工数量都在600万套以上。2018年虽然棚改开工数量回调至580万套，但实际完成达到627万套，目标完成率创历年新高达到107.4%。

　　2018年更是棚改的高峰期。从2018年各省棚改具体实施情况来看，目标完成率基本上可以达到100%以上，甚至浙江，内蒙古，广东等省份目标完成率在130%以上。

　　而从棚改三年规划总量来看，2015年-2017年的1800万套到2018年-2020年的1500万套，也确实在收缩。

　　棚改计划越来越小，这既是目标任务，也符合客观规律，不可能越改越多。而棚改计划下调其实市场也早有预期。

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　　随着全国三四线城市去库存任务结束。按照计划，2020年，各地棚改任务基本完成，棚改功成身退。这也意味着，房地产市场迎来一个新的发展阶段，对于那些想要在近两年买房置业的人们来说，最重要的一点就是学会审时度势，顺势而为。

　　2018年，受地产板块轮动的影响，全国房价涨幅最大的地区，不是都市圈林立的东部地区，而是西部地区和东北以及西南等经济欠发达地区。这些地区普遍棚改货币化安置力度较大的区域。

　　今年，在棚改新变局的大背景下，各地楼市会相应有怎样的变化呢?大胆预测一下：

　　1、在棚改货币化安置比例逐渐降低，以及棚改计划下调的大趋势下，东北，西北，西南省份的三四线城市以及主要城市群之外的三四线城市，房地产市场会受到比较大的冲击。这些地方的房价，未来大概率会迎来五年的阴跌，跑输通胀。

　　2、随着三四线城市去库存任务基本完成，2019年棚改目标下调。这也就意味着，资金就要重返一线城市。就目前一线城市楼市情况来看，政策底已经到来，有意在北上广深置业买房的朋友，2019年要抓紧了。

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　　棚改专项债对房地产投资的影响最直接;土储专项债对房地产投资的影响存在一定时滞，但也有较为直接的关联。综合考虑棚改三年规划和2018年完成量，预计2019年棚改投资额约为12000亿元，较2018年下降约25%，预计棚改投资放缓将拉低2019年房地产投资3.5个百分点。土储对房地产投资的影响可分为两个阶段，由于2018年土地市场成交的呈现疲态且后续土地延期付款和开工投资存在的时滞较长，即便2019年土储债发行量上升，也难以扭转目前对房企减少拿地、土地投资增速下滑的趋势，土储债的影响可能在2020年才能显现。

　　专项债放量非猛虎，基本面弱势难逆转利好利率下行。相比对房地产的影响，专项债的发力点更可能在基建上，但在《债市启明系列20181224——专项债提前发行，基建会立竿见影吗?》中我们已做过分析：回顾2008年~2016年的三轮基建刺激，由于增量资金来源不同，从资金筹集到基建回升的时间间隔也在逐渐拉长。因而即便地方政府专项债提前放量且增量资金规模较大，其对基建的推升效果也需要在2019年下半年才能有所显现，且还需考虑的是缺少了非标投资的参与，效果可能还需要打折扣。对债市而言，具体到对房地产和基建投资的影响上，地方政府专项债发行提前并不会对基本面产生立竿见影的效果，融资需求走弱仍然是主导利率下行的主要因素，基本面依然利好利率下行。

（房掌柜整理来自地产情报站、金融界网站）