房企们更名去地产转型 却难改房产销售业务核心地位

　　随着中国房地产行业告别高速增长阶段，房企们也纷纷开始谋求转型。而将企业名称中的“地产”两字去掉，无疑是最具象征性的手段。

　　对此，有业内人士指出，虽然当前有不少房企纷纷进行了更名，但从实际情况看，房地产销售仍是其绝对的核心业务，多元化也基本是靠房产销售输血来发展。且短期看，难以形成匹敌地产业务的规模。因此，这些企业虽然更名去掉了“地产”两个字，但本质上仍是地产公司，能否最终转型成功，还需要数年时间来验证。

　　奥园更名“去地产”

　　主业管控能力亟待加强

　　11月底，中国奥园发布公告称，基于长远的业务策略，公司名称正式由“中国奥园地产集团股份有限公司”，更改为“中国奥园集团股份有限公司”。

　　2018年前11个月，中国奥园完成合同销售738.9亿元，较2017年同期增长约115%，已超额完成此前制定的全年目标730亿元。

　　中国奥园管理层表示，公司提早布局，目前已涵盖地产开发、商业运营、物业管理、健康医美、文旅养生、跨境电商等板块，随着各板块规模的不断扩大，形成了“一业为主、纵向发展”的业务格局。据悉，截至2018年6月30日，奥园的土地储备总建筑面积约为3001万平方米，分布于60个境内外城市。公司2012年至2017年合同销售年复合增长率达54%。

　　不过，就在中国奥园加速扩大规模，并决心转型的同时，公司对主营业务的管控能力，也有待提升。

　　11月6日，广东省住房和城乡建设厅网站发布《广东省住房和城乡建设厅关于公布2018年各地查处的第四批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单的公告》。中国奥园旗下的合创泰富位列其中，其违法违规行为包括，未在销售现场公示规划部门审批的总规平面图、分层平面图、前期物业服务合同等；未按“一房一价”的规定要求公示，价格公示不规范。

　　同时，根据住建部官网的信息显示，12月3日下午，在广东省茂名市电白县金源海湾文化城项目一期一区，发生高处坠落事故，最终造成1人死亡。而该项目的建设单位为茂名金源海湾房地产开发有限公司，其大股东为广州郡峰置业，隶属于中国奥园。

　　对此，有分析人士称，当前中国的房地产市场已进入相对成熟的阶段，市场对于公司的监管不断提升，业主对房屋质量的要求也越来越高。部分房企在发展多元化业务的同时，主营业务的能力更需不断提升，毕竟只有根基稳固才能让企业更好的发展。

　　完善自身业务生态

　　转型仍处探索阶段

　　除中国奥园外，包括保利、龙湖、万达、时代、朗诗等品牌房企，纷纷在今年将公司名称的“地产”两字去除。而恒大、远洋等巨头也在稍早前便完成了上述动作。

　　龙湖在更名公告中表示，集团现已涵盖地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务，未来更将深度探索及参与城市空间和服务的重构。

　　龙湖CEO邵明晓表示，当下中国正在进行产业升级和经济转型。首先是控制杠杆，第二是不断弱化房地产投资属性，第三个是各个城市，尤其大城市都在做产业升级。这个大背景下，龙湖的战略方向依然是围绕房地产主业，也就是空间营造，为客户做更好的服务。

　　同时，保利在更名后也对外宣布，集团将用做平台的思维，主动链接、主导整合、主推赋能，把产业的边界打通，将资源的价值提升，自主进化成不动产生态的神经网络。

　　可以说，当前房企纷纷更名，背后更多是企业多元化的转型和战略发展定位的升级。

　　而国泰君安分析师谢皓宇则指出，当前房企的转型方向已基本确定。主要分为两个方向。一个是围绕房地产的服务产业，例如社区消费、物业服务、房地产金融等；另一个是“产业+地产”，例如物流地产、养老地产、旅游地产等。前者是基于存量地产挖掘后服务市场，后者是地产领域里的新产品线，当前的盈利模式主要以出租和销售为主。在经历了此前的多种业务摸索期之后，当前龙头房企已基本明确战略定位，成立相应的事业部开始发展。

　　不过，需要指出的是，虽然龙头房企们面对行业天花板，纷纷开启自身业务生态系统的完善工作，但转型是一项长期的工作，大部分仍处于摸索阶段，能否成功还要看各自的资源整合能力以及对市场变化的准确把握。

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“去地产化”喊了四年，华丽家族（600503.SH）多项热门题材投资未见起色，却再筹划高溢价收购物业公司。

近日，华丽家族披露关联交易预案，公司拟以8440万元的价格收购控股股东南江集团所持上海地福物业管理有限公司（以下简称“上海地福”）100%股权。长江商报记者注意到，标的主要资产为建筑面积合计3451平方米的两处物业，去年和今年前三季度净利润累计不足百万，溢价却高达232.53%。

此外南江集团对于华丽家族还存在一笔业绩补偿款尚未偿清，同时在年底完成“一进一出”也让监管部门对其中利益输送问题产生质疑。

华丽家族近年的转型之路并不顺畅。2014年华丽家族明确转型之路，此后分别在石墨烯新材料、临近空间飞行器、智能机器人、金融期货、生物医药等产业展开投资。

长江商报记者注意到，近三年来华丽家族房地产营收占比均在97%以上。而石墨烯、临空飞行器、机器人等三大热点题材项目上，近三年内华丽家族累计投资金额超过9亿，但相关子公司业绩累计亏损约1.95亿元。

标的净利不足百万溢价率高达232.53%。

由于此次交易不仅为关联交易，且南江集团对于华丽家族仍有业绩补偿未履行完毕，公司很快收到了上交所问询函。

交易方案显示，上海地福为南江集团独资子公司，其主要资产为位于上海浦东新区锦绣路和长宁区黄金城道的两处物业，建筑面积累计约为3451.06平方米。

2017年度和2018年前三季度，上海地福分别实现营业收入1963.6万元、1158.1万元，净利润35.6万、38.55万。其中，标的前三季度净利润约占上市公司同期归母净利润的1.07%，对上市公司的利润贡献度极低。

长江商报记者注意到，标的累计不足百万的净利润，却收获了较高的溢价。根据评估，截至2017年12月31日，上海地福净资产2538.18万元，其100%股权采用资产基础法的评估价值为8440.31万元，増值率为232.53%。其中：投资性房地产的増值率高达391.7%，是标的公司此次大幅増值的主要原因。

在问询函中，上交所对于此次交易评估定价的公允性、标的质量、与公司业务的协同性以及对公司未来经营业绩的影响等方面展开了详细问询。

更为重要的是，南江集团对于华丽家族还存在一笔业绩补偿款尚未偿清，同时在年底完成“一进一出”也让监管部门对其中利益输送问题产生质疑。

公告披露，此次对于上海地福的收购，华丽家族需要在今年12月底之前完成8440.31万元的款项支付。然而，此前华丽家族曾向南江集团及其全资子公司收购墨烯控股，由于业绩承诺未达标，南江集团需要在2018年12月31日之前向华丽家族支付业绩承诺补偿款1.19亿元。

令人不解的是，在控股股东欠公司大额业绩承诺款的情况下，公司仍以现金形式高溢价向其收购资产。在颇为巧合的时间背景下，此举也被监管部门质疑是否存在向控股股东输送利益以帮助其完成业绩承诺补偿款支付的情形，且短期内支付大量交易款项的资金具体来源，以及是否对公司资金周转造成圧力。

不过，华丽家族本应在12月7日之前对上交所问询函进行回复并对外披露，但公司表示由于问询函涉及的内容较多，需进一步补充与完善，暂无法在上交所要求的时间内完成回复。

筹划“去地产化”已有数年，华丽家族为何仍要收购物业公司夯实地产业务？

公告披露，此次对于上海地福的收购，意在进一步夯实上市公司房地产相关业务。但长江商报记者注意到，华丽家族早在2014年就有意转型。

资料显示，华丽家族前身为新智科技股份有限公司，2008年完成重组上市。上市十年来，华丽家族的房地产业务发展并不乐观。2012年至2014年公司净利润连续三年下滑，其中2013年和2014年扣非净利润均不足千万。

2014年，华丽家族正式展开“去地产化”行动。当年11月，公司曾公告称将原有的包括房地产开发经营在内的经营范围，更改为股权投资、实业投资、投资咨询及管理。

2014年年报显示，华丽家族分别在石墨烯新材料、临近空间飞行器、智能机器人、金融期货、生物医药等产业展开投资。

而在2015年年报中，华丽家族还称公司将坚持“科技+金融”双轮驱动模式发展，以房地产开发作为未来几年产业转型到“金融+科技”的过渡。

长江商报记者注意到，筹划“去地产化”四年多，华丽家族业务仍靠房地产支撑，公司所投资的热门题材项目未见起色。

2015年至2017年，华丽家族分别实现营业收入4.3亿、9.6亿、21.1亿，净利润2125.62万、1.05亿、2.25亿。

同期，公司房地产业务营收占比均在97%以上。长江商报记者粗略计算，公司投资的热点题材项目中，仅石墨烯、临空飞行器、机器人等三大热点题材项目上，近三年内华丽家族累计投资金额超过9亿，但相关子公司业绩累计亏损约1.95亿元。

（房掌柜整理自证券日报、长江商报）