南宁楼市三大主战场正面厮杀 城东到城西楼市大混战

12月9日，南宁市商品房共成交508套，成交面积共计48534.67平方米。相比于8日，成交套数环比下降6.1%；成交面积环比下降1.4%。

从各城区成交情况来看：良庆区成交最 多，为295套；青秀区紧追其后成交60套；江南区成交53套；西乡塘区成交50套；兴宁区成交36套，邕宁区成交最少，但也有14套。

从物业类型来看，住宅成交最多，共403套；其他房源成交100套；办公楼和商业营业用房分别成交1套和4套；经济适用住房暂无成交量。

进入12月南宁楼市促销大战继续从2016年9月全面涨价到2018年12月全面促销楼市经历了从恐慌到观望从外收到促销的转向那么现在该不该买房怎么买？

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城东到城西 楼市大混战

特惠价9150元/㎡起步带精装修送空调无任何外收款重要的是——首付可分期首期仅需10%例如总价80万的房子首付款仅8万元即可签合同拿下看好先下2万定金直接锁定房号无需排队预约看好即下定。

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坐标南宁五象新区龙岗板块。

首付分期2年4期 免息低首付6万起住西城大三房95-112-125-138火热顺销中赠送5-7.4米大阳台。

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坐标城西相思湖板块。

惠战双十二秒杀特价房8套一口价9000元/㎡特惠房限时爆抢。

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坐标江南沙井板块。

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从恐慌到观望 从外收到促销

这一轮的恐慌情绪是从2016年9月28号开始的那天大唐在土拍会上杀得眼红以楼面地价11400元/㎡抢下南宁铜鼓岭路地块要知道附近的保利领秀前城2016年的6、7月份售价也才9500到10000元/㎡业内说这叫面粉比面包还贵。保利领秀前城在新科地王诞生10分钟后宣布9号楼封盘置业顾问在朋友圈宣布将涨价2000元/㎡随后万科城、霖峰壹号、万达公馆、中海国际社区、恒大绿洲等多盘宣布封盘、涨价。

购房者直接懵了

回过神来之后从2011年到2015年持续积累的购房人群开始爆发加上前期产业投资和开工量不足从2016年10月到2018年5月份南宁楼市都处在严重供不应求的状态之中需求爆发恐慌购房。

行情持续一段时间之后相关部门的管制措施出台新出让地块设置毛坯限价精装部分最高3000元/㎡但是面对供求两端的疯狂这些措施并没有像想象中那般有效真实房价仍然在以各种姿势向上攀升。

这种状况大约持续了2年从2018年7、8月份开始风向转变疯狂的购房热潮开始褪去市场回归理性日光盘退出舞台真实房价向上攀升的动力消失楼盘促销重出江湖。

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龙岗 相思湖 沙井为什么最惨烈

目前货量走得动但也最惨烈的战场非龙岗莫属参战的包括万科金域滨江、蓝光雍锦澜湾、龙光玖龙台、阳光城丽景湾、启迪东盟城、合景天骏广场、大唐盛世以及泛龙岗板块的五象大唐果、龙光玖誉湖、檀府印象。

这一片的真实市场价格在11000元/㎡到12000元/㎡之间除合景天骏广场、大唐盛世外但是万科金域滨江11月份抢开的价格在10000元/㎡左右蓝光雍锦澜湾随后开盘的价格在10000元/㎡到11500元/㎡之间虽然两盘都有附加条件比如蓝光雍锦澜湾将销售政策细分到楼栋、户型、朝向等不同的产品销售政策不同但从整体看两个新兵参与龙岗战场的战斗姿态很端正。

五象大唐果、龙光玖誉湖、檀府印象三个泛战场的楼盘也受到波及从11月份开始销售政策产生变化价格预期有所调整推出首付分期等降低门槛的政策。

五象新区龙岗板块为什么最惨烈三个方面的原因第一是大环境里的供求关系发生逆转龙岗板块是南宁楼市的缩影龙岗及周边2018年6、7月份开始新旧楼盘持续放量板块推货楼盘超过10个虽然部分楼盘所推货量未必能在官方系统查询得到但是区域真实推货量可以用巨大来形容。第二是新盘走货回款压力巨大以蓝光雍锦澜湾为例在行情定点拿地配建面积巨大真实楼面价超过7000元/㎡据说2018年度回款任务15亿元……在这样的条件下营销决策的关键点就不是品牌溢价、产品溢价而是尽可能多的回款回款回款但没想到的是万科金域滨江抢开。第三是机场线搁置虽不是重大影响因素但也在一定程度上影响了购房者的购买决策。

相思湖、沙井板块也是楼盘聚集程度相对较高的两个板块这两个板块在过去两年里也进驻了不少大牌开发商这是被相关部门的供地策略牵引而至……。从板块对购房者的诱惑力来看相思湖和沙井两个板块很显然比不过龙岗而购房情绪的逆转却是整个市场的。

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楼市横盘期的几点建议

南宁楼市横盘不可避免我们给几条具有实操意义的建议。

第一关于自住现在该不该出手买房

自住购房者担心的是吃亏说白了是担心今天买了明天跌那么南宁房价会不会跌这个问题很关键也很复杂在价格管控之后你看到的房价有两种一种是我在上文提到过的真实房价这个房价是交易双方在交易过程中形成的包括了溢价还有一种是备案价这个是名义价系统里的价格合同里的价格。

所以我的判断是随着市场调整持续局部竞争加剧包含了溢价的真实价格会逐渐向下调整至于调整的幅度我也不知道要和当时的市场条件相匹配而备案价+精装费则几乎没有下降的空间。

自住现在该不该出手答案因人而异因盘而异。以正常购房需求为例以龙岗的蓝光雍锦澜湾为例目前就是出手的最好时机大部分房源按照备案价格销售连带精装费用大四房户型的均价在10000元//㎡左右与周边项目有1000到2000元/㎡的价差之前有提到过这个项目的情况综合成本产品构成营销周期来看现在是占开发商便宜最好的时候。

如果你相中的是那些高溢价的项目很喜欢又不想妥协选其他项目的话那就静下心来等一等。

投资现在该不该出手从楼市行情、贷款利率来看目前似乎不太适合出手投资我的观点正好相反在楼市里挣了钱的经验几乎都是在别人恐惧的时候乐观反周期操作。但投资是一个系统的决策过程并不是随便挑个盘买了就叫投资。我这么说并不是鼓励你透支信用卡、借亲戚钱去买房投资虽然我坚信横盘不会太久下一个周期也会来临。

（房掌柜整理自南宁地产圈、住朋网）