最新数据显示,11月各大房企虽然加大推盘量,但去化率跌至历史底部,百强房企销售同比增速持续下滑,资金压力加大。为此,各大房企不得不进入“过冬模式”:一方面,11月以来,房企大举融资,融资总额突破千亿元大关;另一方面,房企拿地愈发谨慎,25家龙头房企连续三个月拿地金额不足千亿元。展望未来,业内人士指出,房企销售同比增速持续下滑将大概率延续。
销售增速持续放缓
房企年底虽然积极推盘,但仍然无法改变销售增速放缓的态势。
从克而瑞发布的数据来看,11月百强房企销售金额达8953亿元,同比增长24.5%,但同比增速较10月下降7.5个百分点。今年下半年以来,百强房企销售金额同比增速从7月开始一路下滑。
虽然11月百强房企销售金额环比增长9%,结束了10月环比增速下滑局面,但民生证券指出,这主要源于年末房企项目大量入市,积极推盘,预计12月推盘速度将较11月持平,百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。
去化率不及预期在很大程度上打破了房企依靠加大供应博年底业绩反弹的希望。中金公司对10个重点城市的统计数据显示,虽然11月累计推盘量同比增长45%,销售去化率却较10月下降6个百分点至65%,降至历史底部水平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,11月和12月百城新建住宅库存有继续攀升的可能性。这样的库存走势可能倒逼房企主动降价以加快可售项目的去化速度,从而最终完成年度销售目标。
不过,克而瑞表示,2018年百强房企中有近半数提出了年度销售目标,而截至11月末,虽有近10家房企提前完成全年任务,但由于年末市场仍然低迷,企业新推项目去化率普遍不及预期,不少企业难以完成全年目标。
“像万科、碧桂园等龙头房企现在都不提销售目标,未来它们更多的是追求高质量增长。不过,仍有很多房企把销售增长放在第一位,这几年发展比较激进,增长目标动辄50%以上。对它们来说,年底压力非常大。”北京某中型房企负责人说。
密集融资
销售增速持续放缓,迫使房企不得不开源节流,开启“过冬模式”:一方面,11月以来,各大房企纷纷加大融资力度;另一方面,房企拿地愈发谨慎。
房企的偿债高峰已到来。数据显示,年底以前,房企共有81只债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元;此外,临近年底,又是各种账款结算的高峰,房企的现金流压力愈大。
11月以来,房企开始新一轮密集融资。保利地产100亿永续中期票据获批、恒大增发10亿美元优先票据、碧桂园计划发可换股债集资10亿美元;龙湖、华夏幸福也分别发行了105亿、80亿的公司债。
11月27日,7家房企公告发行债券;另据统计,仅近2天就有12家房企披露融资计划或公告票据发行,累计规模约300亿。
如此密集的融资背后,是监管部门的微妙调节。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,房企能否发债,关键在于监管的态度,近期发债审批趋于宽松,出现了密集发债。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也表示,房企的资金压力比想象的更大,监管机构改变了之前的态度稍微放松,允许规模较大的房企优先发债。
黄立冲表示,明年和后年是房企债务集中到期年,上半年由于政策关系没法发债,房企趁现在政策稍宽松都在加紧发债,即使利率提高也要发。
值得关注的是,今年6月发改委的新规规定,房企海外发债只能用于偿还旧债,不能用于买地投资。如时代中国11月20日公告,将发行于2020年到期的3亿美元优先票据,利率为10.95%,拟用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。
数据显示,时代中国2019年3月21日将有两笔债务到期,总额大约6.88亿。
此外,恒大地产计划增发2020年到期的5.65亿美元债券,则用于缓解公司短期债务偿付压力。
黄立冲认为,明年是中国房企的生死之年,今年的融资是生死时速的赛跑。
严跃进提醒,发债后,虽然资金压力会有所减缓,但也会带来很多新问题,比如债务兑付的叠加等。特别是明年市场的降温风险,使得兑付压力增加,这是值得警惕的。
一位银行人士表示,密集发债让房企的资金压力得到了缓解,但融资利率也在上升。“今年房企融资成本明显提升,龙头房企的境内公司债成本基本不超过5%,但境外发债一般都超过7%甚至10%”。
拿地方面,中原地产的数据显示,9月-11月,25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元,连续3个月低于1000亿元,最近4年来首次出现这种情况。2018年之前,龙头房企拿地金额每月都在1200亿元-2000亿元之间。
“虽然当下一二线城市土地供应明显增加,但积极参与土地市场的大部分是国企。目前,地块大部分有各种配套要求,限价限售等政策使得龙头房企在一二线城市土地招拍挂市场拿地积极性锐减。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。
同时,万科等龙头房企的拿地模式发生变化。比如,继10月耗资32.34亿元拿下华夏幸福多个地产项目公司80%的股权后,11月万科又以3.55亿元摘得嘉凯城旗下4个地产项目公司100%股权和1个地产项目公司75%股权。
调整人事架构以“瘦身”
在目前市场形势下,用工紧缩已经是房企普遍采取的过冬策略。“减少开工面积,调整考核指标,提高销售回款率”一般是房企裁员,或者说优化人员结构的具体策略,但不管是收缩三、四线城市扩张步伐,还是营销方式变化,其背后的逻辑都是,精简人员,缩减开支,收缩扩张战线,活下来,实现发展。
对于近期传出的有下属一线单位对投资拓展条线进行人员调整的情况,新城控股表示,此举是一线单位根据实际工作情况开展的人员结构优化与调整。人力资源优化,于企业是一项常态化的工作。在集团整体层面,各项人才招募工作按计划进行之中。
值得关注的是,某房企一份内部公示信息显示出企业的管理变革趋势。该信息显示,“重组上市时,两个总部基本上简单叠加整合,之后由于补强个别职能又进了些人;另一方面,区域总部由于缺乏熟悉公司运作与文化的管理人才而未能真正做实,部分需提高战略地位的专业公司管理人才匮缺、管理平台薄弱。纵观公司上下,总部与一线人才配置头重脚轻,人效偏低;总部需要突出的战略管理和价值创造能力并不突出,前线需要强化的作战指挥体系、专业化管理体系及相应的决策权限未能有效强化。”
“公司领导对上述问题有着清晰的认知,这次变革的目标之一就是针对存量人才调结构、提质量、促效率,同时视战略匹配需要适应当下放事权并推动’人随事走’,期盼以变革矫正公司头大身小、头重脚轻的体态,塑身强体,谋壮图强,以健步如飞。”
值得关注的是,这家房企表示,“为尽量减轻变革带来的阵痛,公司再三强调,此次变革并非为了裁员,改革成本绝不让员工独自承担。”为此,该公司提供了轮岗、内部流动等各种解决方案。经过全方位、大幅度的租架构变革,这家公司全新的总部组织结构于6月1日开始试运行,事业部和专业公司、区域总部和城市公司的组织变革正在紧锣密鼓地相继铺开。
正如宋延庆所示,近年来,兼并重组也好,合作抱团取暖、集中联合资源获取土地也好,房企间的合作趋势愈发紧密。但这种合作往往会带来人员架构,尤其是营销团队的臃肿,存在一个项目配比两家公司营销团队的现象,如此一来,在市场低谷期时,难免会裁掉一些“业绩不佳”人员,强化一线团队营销实力。
调控出台频率降低
度过惨淡的11月,房企在12月迎来年终决战,但在多重压力下,前景不容乐观。
“后续市场将逐渐进入供应加量周期。之前支撑整体市场上涨的三线城市楼市最近出现上涨乏力现象,热点一二线城市也出现全面降温。在偿债压力加大、项目去化放缓背景下,房企或选择以价换量来保证资金周转和销售目标。”张大伟认为。
唯一的好消息是调控政策措施出台的频率降低。中原地产数据显示,今年前10个月合计调控次数高达410次,同比增长超过80%。即便10月有国庆小长假影响,但调控次数仍高达24次,但11月调控次数下降到20次。
张大伟认为,11月调控次数下降的原因,一方面是楼市上涨速度明显放缓;另一方面,今年以来,各地调控政策的执行非常严格,调控政策继续加码的空间不大。
华创证券认为,目前调控政策已见成效,政策难有进一步从紧的必要,同时经济遭遇下行压力,保持稳定或更为关键。
不过,业内人士普遍认为,楼市调控政策短期放松的可能性非常小。
在招商证券看来,目前房地产政策是“交谊舞步”节奏:政策边际随宏观经济下行而持续改善,但难有针对行业的全局性放松政策。行业政策跟随经济变化和行业节奏微调,可谓“你进一步,我退一步”。短期行政调控措施难以马上退出、长效机制难以快速推出是当前主要特点。
(房掌柜整理来自中国证券报、21世纪经济报道、证券日报)
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