房企9月融资总额降至冰点 棚改政策冲击三四线调整

　　10月9日，茂业国际控股有限公司发布公告称，公司拟额外发行于2020年到期的美元优先担保票据，并且，新票据将与此前发行的1.5亿美元13.25%的优先担保票据合并及组成单一系列;10月8日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，其公开发行130亿公司债券已获得批准;阳光100拟额外增设10亿股新股 法定股本增至4000万港元;10月8日晚间，四川蓝光发展股份有限公司发布公告称，25亿元公司债获得中国证监会核准批文。

　　亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东认为，融资相对来讲还比较正常。首先是最近有不少企业到香港上市;其次发债减缓。但整个房企的融资头部效应更加明显，大房企的融资能力更强，小房企融资环境比较严峻。大的趋势上来看，呈现表外转表内、非标转标的趋势。此外，还有不少企业在争取标准化的金融产品。

　　资金面紧张是房企关注融资原因之一。张宏伟认为，目前现在为止来讲，基本上这个除了个别的央企国企资金面不紧张之外，其他大部分企业资金面普遍性紧张。于是众房企都开始降价，快速回笼资金。因为没办法借新还旧，只能通过降价、快速回款来满足企业现在的资金需求。

　　中原地产分析师张大伟也认为，从资金面情况看，目前房地产企业资金压力相比2015-2016年有非常大幅度收紧。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力。在该背景之下，房企发债等渠道还有可能继续收紧。对房企而言，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年，而且趋势看，2019年依然将持续资金压力。

　　上述房企人士也认为，房企融资环境未来会更加恶劣。“特别对于排名比较靠后的房企，如果不加速扩张提升排名的话，市场份额逐渐缩小，就更难融资，形成恶性循环必然会被市场抛弃。但扩张也存在问题。调控有可能造成房价下跌，很有可能造成‘面包比面粉贵’的状况，也有可能卖不掉，形成库存和烂尾。”

　　显然，房企过冬心态更加明显。 “现在这种情况，房企还是准备过冬。大家对于未来市场变化和未来投资预期都不高。房企融资还是以现金为王，希望能够有更多的现金来过冬。”

　　张宏伟也认为，“由于资金紧张，房企准备过冬，但也有不少企业还是在继续谋发展。企业的土地储备增长率或者销售增长率应该还会保持一定速度。紧张只是相对的，但并不是说这个月资金就会断。扩张还应该会一直进行，但是会对方式方法作出调整。现在房地产企业扩张方式已经从激进转为相对稳健，策略已经有了改变。只要资金面不是紧张到断裂的程度，还是会继续稳健地往前走的。”

　　相关新闻：

　　9月销售额明显增加并非市场回暖，而是开发商在全国范围内降价促销加快推货速度。

　　9月刚过，房企就开始发布成绩单，新京报记者根据中原地产等披露的相关数据统计发现，截至10月10日，从披露销售简报的29家房企来看，9月销售额平均环比增速为19.78%，明显高于8月份的10.54%。在易居企业集团CEO丁祖昱看来，部分已经开始以价换量的企业，9月销售表现不错。率先对市场变化做出反应与调整的企业，会取得应得的红利。

　　9月销售增速上涨明显

　　记者根据中原地产以及各大房企的销售简报统计发现，已经披露数据的29家房企，9月单月共实现销售额4217.7亿元，与8月份的3338.7亿元相比增长了19.78%，高于8月份10.54%的环比增速。

　　具体到单个房企，禹洲集团、远洋集团9月销售额环比增速都超过了100%，禹洲集团单月65.61亿元的销售额创下全年月度新高，远洋集团单月135.1亿元的协议销售额是目前除了6月份以外的第二高，也是远洋年度第二个销售过百亿的月份。

　　还有中国金茂、中国恒大9月销售额环比增速均超过50%，特别是恒大，9月单月完成630.1亿元的合约销售额，环比上涨56.5%，创下今年月度销售额新高。融创中国、保利地产、世茂房地产9月销售额环比增速均超过30%。融创中国9月单月实现新增预订销售额547.3亿元，创下全年月度新高，超6月份近88亿元。

　　相比于大中型房企规模加速、集中度越来越高，强者恒强的马太效应愈发明显，小型房企9月单月推盘速度、去化与增速放缓，景瑞地产、当代置业、宝龙地产、花样年、阳光100等9月销售额环比增速均呈负增长，跌幅超过10%。

　　在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，9月单月销售额增加明显表明开发商加快了推货速度，其中不乏通过降价促销或者低开走量方式，这并非市场真正回暖，而是市场降温过程中房企的“抢收”行动。

　　部分龙头房企增速放缓

　　已经披露销售简报的29家房企，前9月共计实现销售额34724.8亿元，平均同比上涨幅度达到56%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，从当下销售数据看，2018年标杆房企刷新历史纪录是必然，但整体来看，上涨速度相比2017年会明显放缓。

　　张大伟表示，随着房地产调控深入，房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的普遍上涨，逐渐出现了龙头房企上涨速度放缓的现象。