融资渠道进一步收窄 未来土地将可能进入降温通道

　　受多重因素影响，今年以来，不但高价地难觅踪影，流标流拍现象也开始增多。6月28日，安徽阜阳出让三幅地块，总面积21.66万平方米，最终全部流拍。同日，北京朝阳区焦化厂的保障房项目地块因无人报价而流标，这是北京今年第7宗流标地块。

　　从需求端来看，未来房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。近期，审计署、央行等部门密集释放房地产融资层面的利空消息。多数分析人士认为，已持续收紧了两年的融资政策，将可能迎来新一轮加码。

　　同策研究院首席分析师张宏伟还指出，2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大)，降准也救不了这些资金面紧张的房企。

　　这将给房企的资金状况带来更大压力，进而影响到土地市场。多数分析人士认为，未来土地市场将继续趋于平稳和理性，交易规模可能会有所下降，低地价、低溢价率将成为常态。

　　国土部下属的土地勘测规划院近期也发布报告指出，“随着市场调控预期趋向稳定，地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建，未来一段时间内，土地市场将继续保持平稳，住宅地价进一步收窄的预期持续。”

　　相关新闻：海外融资受限 房企再遭“紧箍咒”

　　近一时间段各种房地产收紧信号接连释放，诸如审计署发布审计报告披露地方房企违规融资问题，再如棚改政策收紧，以及近日国家发改委剑指房企海外发债，规范海外融资渠道。对此，分析人士认为，继公司债、非标、银行贷款等各种渠道后，境外融资这个蓄水池也开始紧缩，对于资金密集型的房地产行业来说，资金再遭紧箍咒，叠加影响无疑重大，预计三四季度房企资金链会更加紧张。

　　融资渠道接连收紧

　　日前，国家发展改革委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(下称《通知》)。

　　对于《通知》发布的主要背景，6月27日，国家发改委相关负责人表示，近两年，注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是，这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。

　　从具体管控做法上来看，值得关注的一点是，要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，加强企业外债风险管控力度，无疑会减少外债发行的规模，同时也会限制海外地产的投资，对于很多房企的境外融资将形成制约效应，接下来资金方面的压力会有所上升。

　　防范金融风险政策之下，政府对于融资渠道的管控，愈发严格与规范。一周前，审计署针对金融风险防控等突出问题予以审计并发布报告。报告披露，3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

　　在业内人士看来，虽然这份审计报告披露的违规内容是2018年之前的，但是对于当下仍对违规金融手段抱有幻想的房企，将起到震慑作用。

　　开拓多元化融资渠道缓解压力

　　海外融资收紧，对于房企的影响将有多大?

　　根据同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资情况显示，2018年4月，房企融资总额折合人民币共计769.12亿元，其中境外发债354.13亿元，远高于3月份的193.44亿元。在国内融资难度较高的情况下，海外融资成为房企的热衷选项。

　　不过，在业内人士看来，即便政策不收紧，受到汇率、发行利率等影响，房企海外发债的规模也在下降。5月份，40家房企发行公司债融资总额为58.35亿元，其中境内发行40亿元，环比减少65.52%，境外发行18.35亿元，环比减少94.82%。