上海新房周成交均价破5万/平 高端项目欲扎堆亮相

　　度过漫长的2017年预售证严格管控期，上海楼市在3月底进入春天，上海预证彻底释放，供应开始回暖，不仅是均价以下的外环项目，长久空窗期的市区高端盘也大量入市。

　　上周，上海已两个项目677套房源入市。静安府是3月下旬以来推盘的第三个市区楼盘，市区项目的集中入市，也成为了近期市场的重要特征。

　　静安府的上次推盘，要追溯到2016年底，当时的最低报价为8.11万元，高于此次推盘7.95万元的最低报价。近期市区推盘项目与前期推盘持平，甚至低于前期也成为常态。

　　近期中高端房源扎堆入市迹象显著，一方面一季度除了龙头房企销售有不错表现外，大部分房企销售数据一般，压力感在增强。另一方面，随着此类产品集体亮相，面临争夺买家的竞争格局。所以从报价来看，都远低于市场预期。

　　另外，近期包括翠湖天地、大宁金茂府、融创滨江壹号院、信达泰禾上海院子、仁恒西郊花园、保利翡丽甲第、等超过20个楼盘都相继拿到预售证，将于4月中下旬密集摇号开盘。

　　上海链家认为：近期市场的供应结构发生了较大的变化，多个市区项目入市，一改此前外围楼盘在供应端占据绝对主导的局面。此次市区项目的集中推盘，并且不少项目价格与周边次新房持平，甚至出现倒挂，有助于此前蓄积的中高端购房需求释放。与3月下旬推盘的保利熙悦、同济华城这样的中外环改善型楼盘不同，4月推盘的静安府、翠湖天地、大宁金茂府等项目的定位更为高端，由于客群有限，一般成交节奏较为迟缓，特别是部分房源可能牵涉到置换交易，进一步拉长成交周期。因此，这些市区项目成交释放将是较为平缓的，短期内造成市场过度升温的可能性较小。

　　成交回落

　　上周楼市成交呈现回落走势，据上海中原地产数据显示：上周(4.2-4.8)新建商品住成交面积6.7万平方米，环比减少60.4%。

　　虽然上周成交出现下滑，但前期有大量投入的区域仍在签约期，所以交易上继续有所表现。比如松江成交1.2万平方米，排名全市第一。宝山成交9002平方米排名全市第二。虽然嘉定等区域排名跌出第一集团，但是成交量上仍超过5000平方米。

　　表：上海商品住宅成交TOP10(2018.4.2-2018.4.8)

　　近期一些中端改善产品推盘比较积极，因此上周此类产品表现比较突出。比如成交排名前十榜单中，有4个项目均价在5、6万元/平方米。成交排名第一的项目是宝山大场板块的“保利熙悦名邸”，一共签约71套，成交均价5.1万元/平方米。如果不是假期因素，预计一周签约量将超过百套以上。

　　随着中端改善产品进入集中签约期，而前期刚需产品签约进入尾声，产品结构发生明显转变，上周均价达到50449元/平方米，环比上涨3.7%，而这个价格也是今年以来首次超过5万水平线。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：一方面，经过月底冲刺，月初交易一般都会有“低开”，另一方面，上周受清明假期影响，市场交易意愿不强。正常交易节奏出现变化，导致上周成交出现大幅下滑。从近期一些项目认筹以及签约情况来看还比较乐观，加之中高端改善房源市场也长时间没有供应，给市场注入新的动力。随着节后节奏恢复正常，交易也有望稳步向上。