国内商业地块考验未来房企能力 商得起或是商不起？

　　案例

　　如何才能“商得起”?

　　1.REITs&运营

　　对于商办类甚至商业体，国内房企虽有涉及，但能称得上“专业”二字者，便是寥寥数家。当被迫资产不能散卖变成持有的话，部分房企将目光锁定在REITs上。

　　REITs即房地产信托投资基金市场。据记者了解，由于内地REITs相关的法规及税收优惠政策尚未完善，目前商业地产只能通过搭建“类REITs”的结构实现融资，未来政策放开时再通过标准REITs实现退出。

　　曾在凯德、万科拥有多年房地产开发、商业运营的优客工场创始人毛大庆表示，2000年新加坡是全亚洲第一个尝试做REITs，当时他所在的凯德置地便是第一家。而REITs背后所需要的是企业的资产运营能力。“这也正是中国房企最弱的环节。我们的资产运营和内容增值能力非常非常弱，尤其是当互联网慢慢地影响年轻人的消费模式之后。这需要有人专门去研究，转变为做新内容的运营商。”毛大庆告诉记者。

　　实际上，就在近期，优客工场携共享际与首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都) 三方达成合作，首创置业在北京的大兴悦都汇、房山紫悦台、顺义公园城等项目将作为三方合作的第一批项目，将打造出创业平台、孵化基地，为创业人才创建一站式生活灵动空间。这种全新的运营模式在试水成功后将被复制。

　　据毛大庆预测，如果房企运营能力能跟上，作为新金融产品的REITs，可能是一个未来的万亿级别的“蓝海”市场。

　　2.自持物业打造购物中心

　　龙湖在商业购物中心上的运营经验，使其在面对待开发的商业地块时，更有信心。

　　记者从龙湖地产了解到，根据规划，龙湖刚刚在房山拿到的商业地块，未来拟打造“天街”购物中心及写字楼，这也是龙湖在北京打造的第三个天街产品。

　　商业与住宅、物业共同构成龙湖旗下三大业务板块，天街是龙湖持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。

　　龙湖的房山新地块位于良乡大学城板块，距离良乡老城区2.5公里。地块南侧紧邻地铁房山线良乡大学城北站。龙湖地产认为，地块周边3公里生活半径范围内，居住类及商改住类项目较多，且良乡大学城的规划建设逐步成型，未来该片区将导入大量客流。目前，区域内缺乏大型、高端购物场所。而龙湖要打造的房山项目定位为京西南潮玩时尚中心，突出炫酷、动感、时尚的主题，打造集潮流先锋、时尚生活、炫动娱乐、流行地带、美食中心、萌娃天地、IMAX影院、精品超市等于一体的大型“天街”购物中心。

　　3.专注销售型商办

　　销售型商办是旭辉集团的特色产品。在北京，旭辉的26街区、旭辉7号院，在商办类产品上均成为市场明星项目。

　　旭辉集团董事长林中在今年8月的一次公开演讲中表示，“我们是主动增持核心城市、好城市的优质的商务办公楼，也会增持公共租赁，但坚决不持有酒店，所有酒店全卖掉，一个都不要。所以商办不是全品类，全品类会很差，我们是精品类，只做未来有价值的。”在林中看来，旭辉的定位应该是做生活服务型的开发商。

　　对于商办在旭辉业务中的比重，林中表示，根据市场的情况而定，“譬如在苏州，基本上98%是住宅，只有2%是商业(底商配套);而在北京、上海因为是写字楼最好的市场，第三产业最发达的是北上深，北上深的商办就可以增加。”

　　此次斩获拱辰街道项目，是旭辉在北京房山布局的第二个项目。早在2013年，旭辉在该区域打造了房山E天地，也是一个销售型商办类项目。业内分析认为，不出意外，旭辉的房山新地块，也将打造成其擅长的销售型商办产品。