一二线住房需求较大 预计楼市增量空间已经触顶

　　近日发布的10月份70城房价显示，一线和二线城市新房价格环比分别上涨0.5%和1.3%，比9月回落2.8和1.0个百分点;二手住房价格环比分别上涨0.6%和0.8%，比9月回落2.9和1.1个百分点。同时，10月下半月房价下跌城市由上半月的2个增至7个。

　　截至10月份，今年商品房销售面积累计同比达到26.8%，与2015年全年相比提高20.3个百分点，连续10个月保持30%左右的增速，处于2013年以来的历史最高景气位。此次调控通过强化限购限贷，消除了很大一部分需求，特别是推动本轮楼市火爆的加杠杆需求和资产配资需求，而全面围堵资金入市也让交易明显放缓。因此，今年商品房销售面积月均30%左右的增速很难维持，业内预测明年这一增速将下降20个百分点，甚至因今年高基数而负增长。

　　房地产销售明显下滑，短期内中下游终端消费，如建筑建材、装饰装潢、家具家电和纺织等，将会明显受到冲击。今年以来，社会消费品零售总额能保持两位数的增速，汽车和商品房相关限额消费贡献了大头。10月以后，汽车购置税减免基数效应消失，未来汽车消费增速将下滑。社会消费品零售总额增速从9月的10.7%降到10%，限额以上零售增速从9月的9%降到7.7%，汽车消费拖累是主因。如果商品房中下游终端消费大幅度下滑，或将削弱占GDP绝对贡献的消费动力。

　　按照新开工和土地购置滞后销售6-12个月的规律，目前已企稳回升的房地产开发投资，稍起色的新开工和土地购置，或将在明年上半年掉头回落。

　　笔者认为，从抑制资产泡沫，防范金融和系统性风险的角度来看，销售额和投资额下滑是必要承受的。今年商品房销售面积超过2013年的历史峰值已无悬念，但我国15-64岁劳动年龄人口占比在2010年达到74.5%的峰值后开始下降，城镇常住人口人均住房面积达到36平米，户均住房拥有达到1.1-1.2套。因此，很大程度上，2016年房地产市场回升受投资需求和资产配资所驱动，而加杠杆支撑下的回升已经产生了严重的资产泡沫，冲击到了金融和经济稳定。

　　因此，热点楼市量价回调是“挤泡沫”的过程，也是夯实楼市合理需求、让住房回归居住属性的基础，更是让资金回归实体的保障。不过，未来楼市的发展空间和机遇在哪里?目前，基于劳动年龄人口占比下降，城镇化率将从过去10年年均1.4个百分点降到未来1个百分点以内，楼市整体供求开始平衡，甚至局部已经供过于求，加上第三产业占比提升以后不动产需求下降，业界预计未来楼市增量空间已经触顶。

　　但此次调控坚持“一城一策”，全国336个地级及以上城市中，房价同比下跌的占35.7%，上涨的216个城市中，涨幅在10%以上的占23%。因此，绝大多数城市仍受益于“去库存”、稳健货币政策的支持。10月份，三四线楼市成交面积同比增速从9月的16.4%上升到24.3%，东部三大都市圈和中部都市圈(以郑州和武汉为核心)内的三四线城市，成为楼市销售增量的主力。从中期来看，随着都市圈内轨道交通的密集布局，城市化转向大城市化和都市圈化，未来楼市有效区域将集中在以四大都市圈为主的区域，这些区域的楼市比较稳定。

　　而且，这几大区域主要城市的库存消化周期普遍在6-10个月之间，目前已经进入“补库存”阶段，也有利于稳定开发投资。同时，根据联合国开发计划署和“六普”数据，城镇存量住房亟待更新，独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等齐全的成套住房仅占全国城镇存量住房的60%。

　　因此，未来改善型住房需求还有很大空间。更重要的是，2.6亿外来人口、1.5亿“三留人群”因为户籍、土地、社保等制度缺陷而无法城市化，造成城镇化降速。近年来，国家提出的“三个一亿人”战略，以及近期1亿非户籍人口城市落户方案的推出，均有望打破制度桎梏，让城镇化和都市圈释放出本来应有的洪荒之力，这对构建内需社会，夯实楼市长期需求基础意义非凡。