房地产现严重分化 下半年楼市政策主线:因城施策

　　今年上半年，当一二线城市迎来了一轮楼市“盛宴”时，大多数三四线城市感受到的却是“冰火两重天”。记者了解到，由于库存高企，以及购房需求面临着被“抽血”和“截流”的双重困境，三四线城市就像是“夹心层”一样，去库存仍然前路漫漫。业内人士认为，基于这种分化格局，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，将是下半年楼市政策主线。

　　城市分化愈演愈烈

　　近日，中国社会科学院发布中国住房2016年中期报告称，全国房地产目前出现严重分化，一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，但是三四线城市房价上涨较慢，甚至是负增长。

　　尤其值得关注的是，部分热点二线城市，取代一线城市成了上半年房价上涨的“急先锋”。据统计，5月份，厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%，相比之下深圳新房环比涨幅只有0.5%，二手房连续2个月没有上涨。

　　土地市场上，热点二线城市“高价地”频现。中原地产研究部统计数据显示，2016年以来，二线城市成为高价地出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等几个城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

　　作为典型的中部二线城市，安徽合肥算得上是全国楼市的一匹“黑马”。据报道，今年春节后，合肥新房、二手房价格一路飞涨，出现了一房难求的局面。5月份，合肥九区均价为11049元/平方米，环比大涨11.43%，同比上涨35.1%。一时之间，合肥被业界评价为“楼市新四小龙之首”。

　　有分析指出，下半年重点二线城市仍是房企争夺焦点，市场热度可能向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。

　　相比之下，三四线城市仍在去库存的泥潭中“挣扎”。中国指数研究院的报告显示，一二线城市商品住宅库存压力已基本释放，三四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据，一二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三四线城市去化时间仍超过15个月，如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。

　　从国家统计局公布的5月份数据来看，唐山、丹东、岳阳等三四线城市房价集体下跌。有分析人士认为，很多三四线城市，尤其是东北和中西部的三四线城市仍然面临价格下调压力。

　　国信证券分析师董德志认为，房地产市场的结构性库存问题可能非但没有减缓，反而日益严重了。

　　三四线城市被“抽血”和“截流”

　　三四线城市去库存为何总是“在路上”?从需求侧来看，这主要是因为三四线城市面临着被上“抽血”和被下“截流”的双重困境，购房需求总是显得不温不火。

　　董德志认为，由于中国住房需求转移单边性的特点，一线城市居民一般不会去二线城市买房，二线一般不会去三线买房。三四线城市居民需求被严重透支和转移，这意味着未来房地产去库存会更加艰难。

　　多位房地产业内人士表示，一方面，随着高速公路、高铁的日益发达，以及省会城市聚集了优质教育资源，大量具有较强购买力的人群选择到省会买房。而且，在经济下行背景下，一二线城市由于财力相对雄厚，可以进行更多的基础设施和公共投入来吸纳消费人群，三四线城市的楼市购买力被进一步“抽血”。

　　另一方面，国家新型城镇化战略中，“就近城镇化”是重要组成部分。就近城镇化过程中，一些小城镇也开发了较高品质的房地产项目，使得原本流向县市的购买力被“截流”。

　　在湖南南部某县，一家本地开发商在多个乡镇布局商品房建设。其中一个乡镇的项目计划建设4期共3000多套商品房，目前已建成1500多套，70%的房子已经销售出去。而该开发商在县城的项目早在2013年10月建好，今年上半年还剩下200多套没有卖完，去化压力显得更大。

　　记者看到，这家开发商建设了以往在乡镇少见的电梯房，周边的步行街、大型超市、公园、学校、地下停车场等配套齐全，项目品质可以和县城相媲美。几位购房农民表示，现在乡镇生活和工作条件很好，离老家近，因此不会考虑去县城安家。