全国土地市场延续分化态势 部分企业依然在积极拿地

近期，全国主要城市土地推出量和成交量均出现较明显下滑，延续近几个月来成交转淡趋势。不过，2019年上半年土地市场成交火爆，使得今年以来土地市场累计成交额相比去年依然大幅增长。

土地市场延续分化态势

中原地产研究中心统计数据显示，截至11月18日，2019年以来受监测的50大城市土地市场合计土地出让金额达到3.57万亿元，同比上涨幅度为17.4%。其中，土地出让金千亿规模的城市达到12个，刷新历史同期纪录。年内累计土地出让金额最高的是杭州市的2474亿元，其次分别是苏州1641亿元、上海1587亿元。

另外，福州、郑州、成都、昆明、温州等15个城市土地出让金额超过500亿元。在50个城市里68%的城市2019年土地出让收入同比上涨。今年三季度房地产行业融资环节出现的一系列收紧性政策，对于土地市场溢价率有了明显影响，一二线城市的土地成交热度有所降低。不过，部分企业依然在积极拿地。

实际上，近两个月以来，由于临近年底，部分热点城市土地挂牌供应有所增加。整体来看，土地市场延续分化态势。张大伟说，“从最近两个月的市场表现来看，第二梯队的房企抢地更为坚决”。

克而瑞地产研究中心的监测数据显示，今年10月份，全国土地市场量稳价跌。市场热度方面，土地成交平均溢价率在10月终于止住下滑势头，迎来近6个月来的首次回升，涨至8.3%。该机构研究员马千里表示，“主要是受一二线城市中心城区优质宅地成交增加带动”。

张大伟也认为，虽然一二线城市调控政策相对严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。从全国土地市场来看，最近三四线城市依然相对低迷，这种情况下，更多的房地产企业倾向于把资金投入到一二线城市，这也是导致一二线土地市场热度相对回升的主要原因。

业内人士认为，从不同城市的土地市场表现来看，有些城市明显已经进入了调整期，价格开始下行，而有些城市价格仍然居高不下。

部分企业依然在积极拿地

从上市房企的情况看，四季度以来一线梯队企业销售业绩创新高，同时拿地态度普遍较积极。

　　以万科A为例，公司10月份共实现合同销售面积271.3万平方米，合同销售金额433.8亿元；2019年1-10月份，公司累计实现合同销售面积3332.9万平方米，合同销售金额5189.9亿元。自2019年9月份销售简报披露以来，万科A新增加开发项目16个，合计权益建筑面积374.7万平方米，合计权益地价155.19亿元。

　　从拿地区域看，销售金额在千亿级别的房企，近期仍然以布局一二线热点城市为主。以招商蛇口为例，10月公司实现签约销售面积86.26万平方米，同比增长18.72%；实现签约销售金额170.61亿元，同比增长2.48%。2019年1-10月，公司累计实现签约销售面积919.29万平方米，同比增长46.13%；累计实现签约销售金额1791.01亿元，同比增长34.76%。

　　自2019年9月销售及购地情况简报披露以来，招商蛇口共新增9个项目地块，多数位于一二线热点城市。其中，上海崇明区共有两宗地块，成交总价分别为6.1亿元和22.36亿元，均拥有项目33%的权益。昆明市有两宗地块，分别位于滇中新区和晋宁区。南京市有一宗，成交总价为31.4亿元，公司控股子公司拥有项目55%权益。三亚市深海科技城启动区有一宗地块，成交总价为5.08亿元。

　　从企业近期拿地的情况看，不少房企进一步巩固本土发展地位。以荣盛发展为例，作为河北省廊坊市本土开发商，公司在10月份销售月报中披露，2019年10月16日，全资下属公司香河荣信房地产开发有限公司在廊坊市香河县自然资源和规划局举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，以2.67亿元取得廊坊市香河县2019-110号地块的国有土地使用权。廊坊市香河县2019-110号地块位于廊坊市香河县京哈高速公路南侧、百家湾排干西侧，出让面积5.03万平方米，土地用途为居住用地，用地期限为70年。

　　克而瑞机构认为，受土地市场持续低位运行的影响，百强房企拿地总体保持理性，拿地溢价率显著回调。以恒大为代表的龙头房企近期拿地多以底价成交，几乎没有出现高溢价成交的地块。预计2019年年底之前，房企拿地将继续保持理性和谨慎，控制土地成本将成为关键，“逆周期”拿地的关键在于价格是否合理。

　　这一说法在不少头部房企身上得以验证。以融创中国为例，公司9月24日以30.9亿元竞得上海青浦住宅用地，溢价率仅为0.6%。融创中国此前表示，严格控制投资节奏。

（文章整理自经济参考报、中国证券报）