深圳银十冷热分化：豪宅再现日光盘 刚需无亮点卖不动

“银十”落幕，深圳楼市交出了怎样的成绩单?

据统计，10月深圳新房成交2656套，环比下滑5.92%;二手房成交7165套，环比上月上升0.6%。日前，58同城、安居客发布的《10月国民安居指数报告》显示，10月深圳在线新房均价为52932元/㎡，与9月基本持平;深圳二手房挂牌价超过5万/㎡。

9月新房推盘大增后，10月新房供应大幅下滑，整体去化率也出现明显下降，新房市场整体略显低迷;二手市场备案量上升，整体成交表现冷热不均，名校学区房不愁卖，而没什么卖点的房子成交周期变长了。市场的下滑也表明先行示范区建设利好逐步消化，市场归于理性。

从市场实际表现来看，豪宅市场的热销和刚需的观望，形成鲜明对比。深圳土豪基数众多，围观土豪抢房已成为常态，如近期开盘的深业中城，共推192套房，2794人摇号，15人抢1套房，开盘当天8小时内全部房源售罄。而刚需购房者变得更加理性，在选房、购房时也会多方面考虑。

关键词1：推盘节奏放缓

——9月新房住宅供应大增，10月开发商放缓了推盘节奏。

据统计，10月深圳新房住宅批售面积为26.5万㎡，环比下滑54.71%;推售面积为35.2万㎡，环比下滑38.02%。

　　10月深圳新房8项目获批，供应房源仅2208套，环比下跌61%，去化周期因此重回8月的6.9个月。住宅项目有6个，分别是大悦城天玺壹号、金众麒麟公馆 、卓越中寰、深业中城、嘉信云峰公馆和满京华云朗。

　　关键词2：土豪火爆打新

　　——“你们都抢着买的房，一定很便宜吧?”“最低只要1508万!”

　　10月12日，西丽金众麒麟公馆于营销中心开盘，推售1/2/4/6栋共508套100-177㎡住宅，当天成交约307套，成交均价约8.85万/㎡，1/2栋大户型基本出清，1号楼顶楼复式总价4000万售出，单价约12.65万/㎡。

　　10月30日，深圳豪宅深业中城开盘，迎来500号人争夺192户房源的激烈场面，耗时八小时后192套房售罄，收金50亿。

　　500万诚意金、1508万入场费，此次深业中城共推住宅192套，户型建面约132-396平方米(含复式)，备案均价约13.1万/㎡。其中，含复式最高备案单价约为19.7万/㎡，最低备案单价约为10.8万/㎡。

　　而最贵单位为3号楼二单元29A房很快被秒杀，该户型预售价7787.66万，建筑面积395.94㎡，套内面积316.55㎡，单价19.67万/㎡。

　　由此可见，深圳不缺购买力，尤其对于特殊优质地段的豪宅，豪客青睐有加。

　　关键词3：新房成交下滑

　　——盐田成交大增，新房个盘热销更显成交分化。

　　深圳新房住宅成交连续三个月下滑。10月深圳新房住宅成交2656套，环比下滑5.92%;10月成交面积为26.70万㎡，环比下滑3.34%。

　　从各区成交面积来看，10月龙岗和龙华延续了上个月排名，分别位居第一和第二，龙岗成交面积为5.10万㎡，占全市成交的19.08%。盐田受项目备案影响，以3.44万㎡的成交面积位居第三，较上月排名上升了五名。10月成交面积前三的区域成交面积合计12.89万㎡，占全市成交的48.28%。

　　从成交面积环比变动的情况来看，10月仅盐田、福田和大鹏新区三个区域的成交面积呈上升的状态。盐田受佳兆业盐田城市广场项目备案影响，成交面积环比上升2.87倍，涨幅最大。

　　10月盐田的佳兆业盐田城市广场以343套的成交量夺得深圳10月住宅销售冠军。排名第二和第三的分别是天健天骄和新锦安海纳公馆。

　　关键词4：:新房均价环比持平

　　——离不开三稳大基调“稳房价，稳地价，稳预期”。

　　日前，58同城、安居客发布了《10月国民安居指数报告》。报告显示，10月深圳在线新房均价为52932元/㎡，和9月基本持平。

　　58安居客张波指出，在进一步落实房地产长效管理机制下，10月房地产市场价格总体稳定，四季度房企“以价换量”现象将在更多城市和项目上得以体现。从2019年前三季度房地产换挡表现来看，四季度房企的换挡则依然在持续，尤其是投资换挡和竞争力换挡在四季度会持续推进。

　　关键词5：二手房量稳价升

　　——“近期市场除了名校学区房不愁卖，没什么卖点的房子成交周期都变长了。”

　　10月深圳二手住宅成交7165套，环比上月上升0.6%，同比上升89.2%，成交量连续两月回升。

　　10月全市二手住宅均价54551元/㎡，环比上升1.4%;各区来看，七个区均价均有上升。其中，南山、宝安、龙华三区均价皆上升2.0%，涨幅最大;罗湖均价60207元/㎡，环比上升0.9%，升幅最小。

　　分区来看，三区成交量上升，三区下滑。其中，罗湖成交1129套，环比上升9.5%，升幅最大;而南山成交1119套，环比下滑3.4%，降幅最为明显。宝安成交1813套，连续三个月超过龙岗成为成交最热区域，也是宝安自2016年4月来首次突破1800套。

　　熟悉二手市场的业内人士表示，近期市场除了名校学区房不愁卖，没什么卖点的房子成交周期都变长了，有的冷盘甚至降价2-3成都无人问津。

　　总结

　　从宏观政策来看，9月经历了全面降准，10月政策略显平稳。10月全国各地房贷利率陆续开始挂钩LPR，从已公布数据看，各地加点后的利率水平基本与以前的利率水平相当，多数有微幅上升。深圳10月也开始实行新利率，首套与二套贷款利率分别较以前上升0.005%和0.06%，二套贷款利率变动更为明显，利率的上升也对市场产生一定影响。

　　先行示范区政策公布近两个半月，利好消化，市场出现分化。业主基于长期利好报价依然位于高位，但市场对于价格依然保持敏感，加上10月房贷利率的上升，市场已经归于理性，成交也随之出现下滑。

　　总体看，10月已经逐步消化市场利好，加上新房供应的大幅下降，利率上升，市场热度出现下滑。展望11月，市场供应量预计将有所回升，开发商推盘积极性提高，新房成交有望回升，但随着利好的消化预计二手成交出现小幅下滑。