直降数千,楼盘频推“特价房”;土拍遇冷,频现底价成交……东莞楼市真的降温了。
10月31日,东莞10月土拍以黄江、塘厦两宗地底价成交落下帷幕。其中,黄江3683㎡迷你商住地被东莞顺泰地产以总价8434万元斩获,折合楼面价10410元/㎡;塘厦33811㎡的商务金融用地则被塘盈投资以39275万元收入囊中,折合楼面价3160元/㎡。
10410元/㎡!东莞顺泰斩获黄江迷你商住地
地块情况解读
根据出让条件,黄江3682.69㎡商住地最大容积率为2.2,建面约8101.92㎡。如此迷你的面积,一般大品牌房企很少布局。
而地块最终得主顺泰房地产,也是一家立足黄江本土的房地产公司,主营业务涵盖房地产开发经营、房地产信息咨询、房地产经纪服务、室内外装修与设计工程、物业租赁等等。
地块位于黄江镇合路村,北至怡海花园,南面是一个停车场,西临寒溪河,东面为西环路,地块与1号线黄江北站相距约1公里,交通较为便利。
地块周边存在多个城中村和工业区,存在很多小型作坊和小型工厂,常住人口以外来人口为主,环境较为复杂。
值得一提的是,地块周边还有江南嘉园、怡海花园、怡和花园、翠亨豪园都是黄江早期开发的住宅项目,周边的居住配套相对较成熟,区域居住氛围浓厚。
该地块还有很多值得青睐的方面,3公里内有黄江最繁荣的商圈中心、黄江中心幼儿园、黄江中学和黄江人民公园等配套。
另外,地块旁还有部分待开发土地(目前为停车场)。
黄江楼面价逼近在售房价
近几年来,黄江是东莞商住地出让最频繁的临深镇街之一。2016年黄江地价达到巅峰,当年出让的2宗商住地,楼面地价均在2万以上,最高达到25264元/㎡。
如今,黄江再次有商住地供应,并吸引了华侨城进驻,未来或会给黄江楼市带来一些变化。
目前,黄江有近十余项目在售,包括风度盛荟、V1公馆、霖峰壹山境、融创公园首府、和昌众筑中央园著、华安珑廷、江海天悦、班芙春天、金地湖山大境、中泰峰境。
中泰峰境由于价格亲民的原因,近年一直都是黄江,乃至整个临深区域最热销的楼盘之一,在黄江新房普遍售价超过2万/㎡,中泰峰境最新一期产品依然仅卖1.7万/㎡,而融创公园首府洋房精装就已经卖到2.2-2.5万/㎡。
事实上,黄江是东莞本轮房价暴涨最早的镇街,早在2016年初已经有部分楼盘售价超过2万/㎡。相对于东莞其它区域,近三年来,黄江房价滞涨。
3160元/㎡!塘盈投资轻松拿下塘厦商务金融用地
塘盈投资
塘盈投资,成立于2013年,注册资本17250万元,是一家立足塘厦本土的房地产公司,以房地产开发和实业投资为主要业务。塘盈投资有永发投资、水霖实业、广基实业、富迪电子、塘厦龙背岭加油站、盛发房地产和华毅投资等13家股东。
地块概况
此次入市的商务金融用地(编号为2019WG041),占地面积33811.17㎡,总建筑面积162293.616㎡,39275万元起拍,剔除配建后起拍楼面价更是达到3160元/㎡(总价/(总建面-配建面积)),绿地率≥20%,建筑密度≤50%,地块最高建150米的建筑。地块采取“价高者得”的传统方式进行拍卖,未设限价。
地块位于塘厦镇四村社区,周围生活气息浓厚,有塘厦体育馆、塘厦公安分局、塘厦演艺馆、塘龙广场、塘新社区、华润购物广场、塘厦水霖学校、四村综合市场和万科生活广场等成熟的城市配套,他们共同组成了繁荣的塘厦城市圈。
值得一提的是,该地块需为政府无偿配建不少于38000平方米建筑物以及380个停车位,并承担过户相关的所有税费;引进不少于100家塘厦镇内登记注册的民营企业,同时满足:注册时间不少于5年;单家企业年度纳税总额不少于人民币100万元;合计年度纳税总额不少于人民币1亿元。
塘厦城市更新项目遍地开花
早在7月底,卓越中标东莞市塘厦镇田心社区综合类更新项目的前期服务商。
除此之外,据掌柜君不完全统计,卓越华堂时光、星河时代、方直星澜、侨信云起和华堂九里等项目都是塘厦在售的旧改项目。
近几年,卓越、方直、奥园、星河等大型品牌房企相继进入塘厦市场,塘厦的住宅供应量也一直处于东莞各镇街的前列。
如今,塘厦有超十个项目在售,聚集了春辉国际城、万象连城、方直星澜、奥园观澜誉峰、星河时代、天悦中央广场、侨信云起、御城花园、华堂九里、卓越华堂时光和广基自由星城等项目。
前10月商务金融地成交103万㎡
截至出稿时间为止,2019年东莞招拍挂累计出让商务金融用地11宗,占地约24万㎡,累计成交建面达到103万㎡,成交总金额33.36亿元,平均楼面价约3282元/㎡。
但受2017年发布的《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知 (试行)》文件影响,禁止“商改住”以来,东莞写字楼和商铺库存去化慢,东莞商服地和高比例商业的商住地都一度走向低迷。今年整体商服地成交整体也不温不火,大多为定向成交。
值得一提的是,南城地块和麻涌地块都经过了较为激烈的竞价,其中南城地块吸引4房企竞价16轮,成交楼面价高达7866元/㎡;麻涌地块吸引3房企竞价13轮,成交楼面价2831元/㎡。
可见,地段优质的商服地还是有一定吸引力的。随着试行文件有效期限过半,加之东莞城市发展进入新一阶段,东莞商服地吸引力将有望逐渐复苏。
2022-02-17 10:28
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