40家房企前9月融资6130亿 创新型融资方式拓宽渠道

　　抢夺“现金流”之战，不止于销售端的打折卖房，还有融资端的筹钱规模暗战。

目前，在境内外融资环境全面收紧的情况下，无论是大型房企还是小型房企，均面临融资难，融资成本持续上涨的状况，超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

　　根据同策咨询研究院监测数据获悉，2019年前9个月，40家典型房企总计融资6130亿元，相当于2018年前11个月融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，融资渠道继续紧缩，融资成本上行较为明显。虽然9月份房企融资金额有所回暖，但房企仍面临着融资艰难的困境。房企应采取多元化的创新型融资方式，以拓宽融资渠道。

　　房企融资需求强烈

　　2019年9月份，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计689.56亿元，环比上涨87.25%。

　　另据监测数据不完全统计，2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元，同比增长11.6%，环比增长0.85%。主要是7月上旬房企抓紧窗口期积极融资，单月融资额出现反弹，达到1646亿元，仅次于1月份；8月份、9月份在融资环境收紧的影响下，房企融资持续低迷，单月融资规模降至770亿元左右，处于年内低位。

　　无独有偶，从上述40家典型房企年内融资波动来看，相对于月均680亿元至880亿元之间的水平而言，仅有3月份突破1000亿元，5月份和8月份均为融资低谷，月均融资额不足370亿元。

　　比如，华夏幸福子公司九通投资与中信信托有限公司签订《永续债权投资合同》，拟通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资，投资金额为40亿元人民币；金科股份在9月份进行了19笔银行贷款融资，融资金额达到81.92亿元，占比9月份境内银行贷款融资总额超50%。

　　“房企几乎把所有的融资工具都用了，但仍没达到预期。”有房企高管表示，现在融资环境并不好，成本上升得也非常快，现如今，融资成本已经从过去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些企业已经达到13%。更重要的是，融到的钱大部分都用来偿还旧债，并未用于拿地新增投资，不少主管融资部门的房企高管压力都非常大。

　　“三季度房企融资意愿强烈。一类是确实缺钱，没有钱拿地，如果借不到钱，就只能战略收缩；一类是融资到手后，等待地价降到合理范围，果断出手补仓，尤其是现在到四季度这个阶段。” 同策研究院总监张宏伟在接受采访时表示，对于企业来说，能融到钱就算不错了。

境外债券融资较为活跃

值得注意的是，9月房企境外债券融资较为活跃。克而瑞研究中心的统计数据显示，9月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。具体的融资方式来看，境内债权融资565亿元，环比上升17.1%；境外债权融资额399亿元，环比上升49.1%。

对于9月房企融资反弹的原因，同策研究院总监张宏伟对表示，继5月银保监会发布23号文整治房地产融资乱象后，7、8月份，监管部门又密集发布了多条收紧政策严控房企融资，8月当月房企融资大幅下滑，可能前面积压的审批到9月有一些释放出来。但从5月以来整体看，融资趋势是呈现一点点下滑的，毕竟政策监管起作用，而个别月份的波动也很正常。

克而瑞研究中心则认为，在经历政策风波影响后，9月房企调整好境外的融资节奏后进行融资，进行境外融资的房企数量也较8月份增长较多。此外境内债权融资上升低于境外，也由于境内债权融资持续受调控影响，增长相对较小。与此同时，9月房企发行了65亿元的永续债，而8月这一数值为0，也是9月融资上涨的原因之一。

　　融资成本明显上涨

　　筹到钱不易，找到便宜的钱更为不易。

　　自2018年开始，融资能力已经成为房企竞争的关键因素。房地产融资分化显著，最高利率比最低利率之间的阶差竟高达15.4%。公司债利率波动非常大，其中有的企业利率能做到5%以下，但是以国企、央企、大型房企为主，但也有极个别的民营房企将融资成本控制在5%以内，比如龙湖集团。

　　9月9日，龙湖集团成功完成8.5亿美元10年期债券发行定价，最终发行收益率为4.064%，票息3.95%，实属近期市场罕有。据记者了解，此次交易创造了近两年来中国民营房地产企业首笔10年期发行、中国房地产企业最大规模10年期发行、中国民营房地产企业10年期发行最低票息和发行收益率以及中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行等记录，亦是龙湖融资历史上的里程碑式交易。

　　综合来看，万科、华润、中海、龙湖等房企的融资成本趋近于一条水平线，但更多扩张型中型房企融资成本多在10%以上。据同策监测数据来看，第三季度，公司债融资利率最高，尤其是美元债，融资利率8.95%以上的全部都是美元债，有3笔美元债融资利率在10%以上，从全年来看，融资利率超过15%的美元债券依然存在。

　　另据《2019年三季度中国房地产市场总结与展望房企融资》显示，从单个企业的融资成本来看，今年前三季度，有55%的房企的发债成本较2018年全年下降，45%的房企融资成本较2018年全年上升，融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大，从而拉高了房企整体的发债成本，这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。

　　正如上述报告所示，2019年前三季度，房企境外发债的成本8.00%，较于2018年全年上升了1.17个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月份到2019年7月份之间境外发债成本均在7.50%以上，而2019年多数企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。

（文章整理自证券日报、券商中国）