土地增值税将启动立法进程 集体房地产纳入征税范围

　　近日，财政部公布《土地增值税法（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。这意味着土地增值税将启动立法进程，从《土地增值税暂行条例》上升为法律。那么，集体房地产被纳入征税范围，将产生怎样的影响？清算环节的调整，又将对房企有何影响呢？

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

　　财政部有关负责人表示，为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。

　　与《条例》相比，《征求意见稿》主要有以下变化：集体房地产纳入征税范围;税收优惠政策调整，增加地方政府对普通住宅、集体房地产享受减免税的权限；明确纳税义务发生时间和申报纳税期限，清算环节由应清算与可清算合并为应清算；征收管理模式变为后续管理。

　　“这些变化对房地产开发企业等相关利益方在业务模式及税务合规性要求上可能带来的影响。”普华永道中国企业税务服务合伙人朱虹表示，例如，对从事房地产开发的纳税人，《征求意见稿》中不再区分“应清算”和“可清算”的情形，而是合并为“应清算”的六个条件。这对企业的税务管理能力提出了更严格的要求，既要避免因延迟纳税申报而产生的滞纳金及罚款风险，也需要考量清算后再转让房地产的有关税务影响。

　　诸葛找房数据研究中心研究员姜国君表示，《征求意见稿》对申报纳税及清算环节更具强制性，相比现行《条例》更加严格、规范，这将一定程度上增加部分房企的资金压力，可以起到抑制房企过度粗放开发、经营灰色空间等作用。虽然短期内会降低房企的资金利用率，但长远来看将更有利于房企把握开发经营节奏、防控资金风险。

　　“《征求意见稿》将征收管理模式变为后续管理。”普华永道中国企业税务服务合伙人王魏表示，将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法，调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算。该征收管理模式的变化增加了房地产开发企业的税收风险，若税务机关在事后监管、稽查中认为需要补缴土地增值税的，企业将面临税收滞纳金、罚款的税务风险。由此，纳税人需要在前期环节更注重对相关政策与操作口径的把握、资料的准备、内部风险控制等。

　　值得注意的是，《征求意见稿》调整了税收优惠政策，增加地方政府对普通住宅、集体房地产享受减免税的权限。

　　在中央税收优惠层面，延续了现行的免税政策：建造增值率低于20%的保障性住房；因国家建设需要依法征收、收回的房地产。在地方税收优惠层面：将建造增值率未超过20%的普通住宅免税的规定，授权省级政府结合本地实际情况决定减征或是免征；就集体房地产，赋予了省级政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区减征或免征土地增值税的权限。

　　朱虹认为，《征求意见稿》对决定普通住宅是否予以减免税权限的下放，若未来地方政府对其不予免征，则会造成房地产开发企业的税负增加。

　　另外，王魏表示，对于以股权转让的方式转让房地产项目是否征收土地增值税的问题，由于此前缺乏国家法律法规层面的明确规定，各地税务机关在文件解读和征收管理上存在差异，给征纳双方都带来不确定性。希望本次在土地增值税立法环节，能对该问题有更明确的指导意见。

（文章整理自证券日报、百度百科）