除了土地出让收金12561亿元、占比全国300城的55.9%之外,二线城市也是上半年土地交易和拉动土地价格上涨的主要贡献力量。
数据显示,二线城市上半年推出土地面积占全国的38.7%;成交土地面积占全国的39.5%。在价格方面,二线城市成交楼面均价同比涨幅全国领先—今年上半年,一线城市成交楼面均价同比上涨4%,三四线城市土地成交楼面均价同比上涨6%,远低于二线城市18%的同比涨幅。
二线城市的土地溢价率也跑赢全国—上半年全国300个城市土地平均溢价率18%,较去年同期下降2个百分点,而二线城市土地平均溢价率为19%,较去年同期上涨2个百分点。
同策咨询研究总监张宏伟向时代周报记者表示,二线城市楼市走热,主要受整体市场预期转变、流动性宽松的影响,“二线城市尤其是杭州、苏州等热点二线城市,迎来了比较好的回归期”。
热点二线城市的土地市场上,长三角城市表现尤为突出。1-6月全国土地出让金前十中,杭州、武汉、南京、苏州、宁波五市占据了半数榜单。溢价率方面,合肥、南京、苏州、杭州四个城市均跑赢了二线城市19%的平均水平,分别达到70.8%、25.44%、21.59%和21.59%,其中,南京土地出让的溢价率,同比升高足足达到343.48%。
在“稳地价”的要求下,张宏伟预计,长三角地市将会迎来一轮政策调整。
“首先从城市本级来说,目前苏州、合肥、南京均已出手‘稳地价’。今年5月,苏州先是发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,加强地价指导,随后又下调出让土地最高限价;合肥也调整了土地竞拍规则,要求关联企业不得竞拍同一块地;南京则大幅增加土地供应,应对地市热度过高。”据张宏伟介绍,从结果来看,南京和苏州的土拍市场已经趋于理性。
7月3日,南京下半年首场土拍落槌,其综合溢价率为16%,已低于此前6月18日和6月5日的29%、21%的综合溢价率。
房地产市场从严把控的导向不变
政策层面,中央对房地产市场从严把控的导向不变。
近日,银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,已经开展约谈警示。“房地产开发企业的融资环境趋紧,接下来的房企流动性不会那么宽松了,拿地也会趋向理性。”张宏伟判断道。
一季度以来,部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注,“房住不炒”在4月份中央政治局会议上再次被提及,随后苏州、西安、武汉等城市都出台了调控政策以促进房地产市场的平稳运行,下半年地市或将降温。
2019年的政府工作报告中,政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展,稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松,仍然以“稳”为主。由于一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”,住建部分别于4月和5月对10个房价涨幅较明显的城市进行了预警提示。此外,由于一季度房企融资较多,资金宽松,部分房企拿地比较激进,5月份银保监会对房企的融资渠道进行了限制以促进房地产市场的平稳发展。
易居研究院研究员王若辰分析称,一二线城市土地市场已经与三线城市出现了明显的分化,以深圳为首的一线城市由于供地少导致的房企库存较少,城市基本面较好以及市场调整时间较长等原因是房企的重点拿地目标。6月份二线城市土地市场仍然火热,但随着各城市相关调控政策的陆续出台,下半年或有所降温。三线城市量价齐跌,或将开始持续降。
(文章整理自时代周报、经济参考报)
2022-02-15 10:11
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