上半年300城土拍揽金逾2万亿 二线城市成最大赢家

　　2019年上半年，全国300城在土地市场唱响了一曲冰与火之歌。

　　从整体看，土地市场小幅回暖。中指研究院数据显示，2019年1-6月，全国300城土地出让金总额为22490亿元，同比增长16%，再创同期新高。

　　各线城市土地市场冰火两重天

　　今年上半年，一线城市土地出让金总额为2496亿元，同比增长36%；二线城市土地出让金为12561亿元，同比增长26%；三四线城市土地出让金为7433亿元，同比减少3%。

　　除了土地出让金，三四线城市的土地流拍率也明显高于一二线城市—今年上半年，一线城市共推出土地285宗，成交263宗，流拍率7.7%；二线城市共推出土地4671宗，成交4076宗，流拍率12.7%；三四线城市共推出土地8299宗，成交6830宗，流拍率17.7%。

　　三四线城市的土地溢价率也在下降。1-6月，一线城市土地平均溢价率12%，同比上涨1个百分点；二线城市土地平均溢价率19%，同比上涨2个百分点；三四线城市土地平均溢价率达20%，同比下降7个百分点。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者指出，今年上半年各线城市土地市场呈现的差异，是当前房地产市场分化的又一体现：“三四线土地市场表现疲弱，主要是因为其新房市场从去年下半年开始已经普遍降温。但最根本的原因，在于当地购房需求数量有限，仅靠大城市的外溢需求和返乡置业，无法长期支持市场维持亢奋状态，再加上今年棚改计划开工量大幅下挫50%，加剧了这一调整趋势。”

　　肖文晓预测认为，三四线地市的降温周期才刚刚开始，“进入下半年，缺乏利好带动的非热门城市圈的三四线城市，地市降温的幅度可能进一步扩大”。

　　地市维持上升势头难退烧

　　同样是维持上升势头，细分一二线城市的土地市场，又有不同。

　　克而瑞地产研究中心解释指出，今年上半年，一线城市的土地供应，仍旧以保障性用地和旧改用地为主，地价波动幅度不大，土地出让金的上扬主要受供应量增加影响，而二线城市的土地出让金同比增加明显，则主要是受地价影响。

　　数据显示，2019年1—6月，一线城市共推出土地285宗，推出土地面积1602万平方米，同比增长31%；成交方面，共成交土地263宗，成交土地面积1490万平方米，同比增长23%。

　　二线城市供应量小幅增加—上半年二线城市共推出土地4671宗，推出土地面积21734万平方米，同比增长7%；成交方面，共成交土地4076宗，成交土地面积18583万平方米，同比增长5%。但成交楼面均价溢价率则有明显上涨，上半年土地成交楼面均价为3442元每平方米，同比增长18%；土地平均溢价率为19%，较去年同期上涨2个百分点。

　　肖文晓同时提醒，虽然上半年三四线城市的土地成交量及溢价率均下跌，但跌幅不大仅为3%，且溢价率高达20%。

　　“地价跟房价一样，易涨难跌，之前三四线城市的地价已经涨起来了，所以同比未必会下跌。另外，这样的跌幅和溢价率，也跟现在三四线城市的土地成交结构有关。以前高速扩张时，房企什么地都拿，再偏远都不怕。现在则是挑着拿，即便在三四线城市拿地，也要挑好地拿，这样对比起来，地价往往也不便宜。”肖文晓向时代周报记者具体解释道。

　　中指研究院数据显示，6月的土地溢价率仍处上升通道。全国300个城市土地平均溢价率为20%，较上月上涨0.1个百分点，较去年同期上涨4个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示，随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，土地市场在二季度进入复苏期，虽然随着地市表现过热，部分城市收紧政策，但从6月表现来看，仍然延续了热度：“虽然目前融资环境有所收紧，但实际上还是比较宽松的，未来不排除政策加码的可能性。如果政策不加码，地市很难退烧。”

　　上半年二线城市成最大赢家

　　上半年土地市场上，二线城市成为最大赢家。

　　除了土地出让收金12561亿元、占比全国300城的55.9%之外，二线城市也是上半年土地交易和拉动土地价格上涨的主要贡献力量。

　　数据显示，二线城市上半年推出土地面积占全国的38.7%；成交土地面积占全国的39.5%。在价格方面，二线城市成交楼面均价同比涨幅全国领先—今年上半年，一线城市成交楼面均价同比上涨4%，三四线城市土地成交楼面均价同比上涨6%，远低于二线城市18%的同比涨幅。

　　二线城市的土地溢价率也跑赢全国—上半年全国300个城市土地平均溢价率18%，较去年同期下降2个百分点，而二线城市土地平均溢价率为19%，较去年同期上涨2个百分点。

　　同策咨询研究总监张宏伟向时代周报记者表示，二线城市楼市走热，主要受整体市场预期转变、流动性宽松的影响，“二线城市尤其是杭州、苏州等热点二线城市，迎来了比较好的回归期”。

热点二线城市的土地市场上，长三角城市表现尤为突出。1-6月全国土地出让金前十中，杭州、武汉、南京、苏州、宁波五市占据了半数榜单。溢价率方面，合肥、南京、苏州、杭州四个城市均跑赢了二线城市19%的平均水平，分别达到70.8%、25.44%、21.59%和21.59%，其中，南京土地出让的溢价率，同比升高足足达到343.48%。

　　在“稳地价”的要求下，张宏伟预计，长三角地市将会迎来一轮政策调整。

　　“首先从城市本级来说，目前苏州、合肥、南京均已出手‘稳地价’。今年5月，苏州先是发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，加强地价指导，随后又下调出让土地最高限价；合肥也调整了土地竞拍规则，要求关联企业不得竞拍同一块地；南京则大幅增加土地供应，应对地市热度过高。”据张宏伟介绍，从结果来看，南京和苏州的土拍市场已经趋于理性。

　　7月3日，南京下半年首场土拍落槌，其综合溢价率为16%，已低于此前6月18日和6月5日的29%、21%的综合溢价率。

房地产市场从严把控的导向不变

　　政策层面，中央对房地产市场从严把控的导向不变。

　　近日，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，已经开展约谈警示。“房地产开发企业的融资环境趋紧，接下来的房企流动性不会那么宽松了，拿地也会趋向理性。”张宏伟判断道。

一季度以来，部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注，“房住不炒”在4月份中央政治局会议上再次被提及，随后苏州、西安、武汉等城市都出台了调控政策以促进房地产市场的平稳运行，下半年地市或将降温。

　　2019年的政府工作报告中，政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松，仍然以“稳”为主。由于一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”，住建部分别于4月和5月对10个房价涨幅较明显的城市进行了预警提示。此外，由于一季度房企融资较多，资金宽松，部分房企拿地比较激进，5月份银保监会对房企的融资渠道进行了限制以促进房地产市场的平稳发展。

　　易居研究院研究员王若辰分析称，一二线城市土地市场已经与三线城市出现了明显的分化，以深圳为首的一线城市由于供地少导致的房企库存较少，城市基本面较好以及市场调整时间较长等原因是房企的重点拿地目标。6月份二线城市土地市场仍然火热，但随着各城市相关调控政策的陆续出台，下半年或有所降温。三线城市量价齐跌，或将开始持续降。

（文章整理自时代周报、经济参考报）