多家房企发布海外融资计划 半月抛170亿美元融资案

日前，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。仅过了一周的时间，发改委网站7月12日显示，发改委发布关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

上半年房企境外发债2645亿

Wind统计显示，2019年以来，房企境内外合计发债规模已达6047亿元，其中境外发债2645.08亿元，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。

　　在政策趋严，国内融资收紧的情况下，房企海外融资计划已现井喷，在境外债中，美元债所占比例较大。长江商报记者粗略统计发现，截止7月14日，全国有超过20家房企，发布接近200亿美元债计划。

　　银保监会主席郭树清近日就表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。

　　中原地产研究中心分析师向长江商报记者表示，过去几个月的密集融资，缓解了房企的资金链压力，也导致了企业拿地明显加速。由此带来的地价上行、房价上行影响再次出现，融资监管收紧趋势明显。目前，整体房地产政策的调控方向依然以“稳”为主，避免市场过度升温。

开发商资金链的压力或许比想象中更大一些。进入7月份后，曾于一季度、二季度稍有放松的融资通道又开始收缩，但迫于还债和补仓两大需求，有些房企仍旧不得不转道海外发债，即使成本超过预期。

40家房企借债直逼4200亿元

　　中原地产研究中心统计数据显示，7月1日至今，在不到半个月的时间内，超过20家房企发布了多笔海外融资计划，共涉及资金高达170亿美元，约1170亿元人民币。虽然还没全部发行成功，但足可窥见开发商对这些资金的热切渴望。

　　“最近房地产企业面临对资金的多重管制与收紧，在信托融资监管加强的预期下，海外美元债其实也有收紧，尤其对大额融资监管力度加强，但对于正常融资没有影响。” 中原地产首席分析师张大伟在接受采访时表示，近期发行的美元债资金成本明显走高，预期企业融资压力加剧。

　　具体来看，6月份，股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。

　　更重要的是，6月份，40家房企发行的公司债几乎是美元债，美元融资总额224.01亿元人民币（32.6亿美元），占融资总额的36.63%；港元融资总额为0.6049亿元人民币（0.6873亿港元），占比0.10%。总体来看，国内发债依然很困难。

　　值得关注的是，6月份以来，发行美元债的热潮延续到了7月份。在仅刚刚过去的半个月内，超过20家房企发行了170亿美元融资预案。

　　“近期发行海外债的房企，以第二梯队和第三梯队房企为主，这些企业负债率较高，发债成本也相对较高，但单笔发行额度一般较低，大笔融资预案中超过25亿美元的并不多。”张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多。目前看，信托与海外融资，并不是全面暂停，影响预计不会太大。

　　不过，房企的发债成本正在上升。张大伟透露，上半年，房企发美元债的平均融资成本只有6%左右，此后则快速上升。7月份以来，美元融资平均利率已经高达8%，最高甚至达到了15%。

　　张大伟进一步称，上半年，房企拿到融资之后，在土地市场发力，50个城市卖地超过2.2万亿元。但二季度以来，房企融资额减少后，抢地现象减少，尤其对融资渠道较少的房企来说，压力很大。

　　陈朦朦表示，当下房企市场化融资途径融资愈发困难，资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限。在债权融资受限的情况下，越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资。

（文章整理自证券日报、长江商报）