部分城市地价已出现政策预警 房企加大在城市群拿地

　　近期，热点城市特别是二线城市土地市场热度明显回升，土拍现场竞争激烈，数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%的现象重新出现。二线城市土地成交回暖带动了全国土地市场成交回升，记者根据中国指数研究院的数据测算，4月二线城市卖地收入在全国300个城市卖地总收入中占比近七成。

　　业内人士认为，土地市场本次回暖主要源于市场在经历一定时期的调整后，受短期预期缓和导致补货意愿强烈、房企资金充裕，以及供地规模缩减、房企聚焦二线城市等多因素综合影响。在中央坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后，预计本轮土地市场的上涨态势不会维持太久，市场蕴含风险，房企投资布局仍需保持谨慎。

　　房企加大在城市群拿地

　　从土地成交的分布上来看，长三角区域持续高居首位，中西部热度持续上升。从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，4月涨幅显著。

　　2019年1~4月，全国土地成交金额TOP10城市中，杭州仅4月的土地成交额就达379亿元，前4月累计成交总额达850亿元，高居榜首;紧随其后的是武汉662亿元，北京617亿元、天津526亿元、苏州506亿元。

　　作为西部重点城市，西安土地市场趋于火热，前4月成交土地规划建筑面积达1700万平方米，位居首位，且4月涨幅显著。此外，从城市土地成交总价的同比和环比变化来看，部分城市或有回暖迹象。

　　记者注意到，4月份全国土地成交规模加速上升，其中杭州、武汉、苏州表现亮眼。4月份整体延续2019年一季度末回暖态势，土地成交同环比均呈现上升趋势，土拍市场竞争加剧，溢价率也有所回升。

　　虽然一季度多数房企拿地意愿相对较弱，但进入到二季度初，部分房企迫于提升销售目标压力，依然需要扩充土地储备。而且随着2019年初以来行业融资环境的边际改善，企业资金面承压态势有所缓解，房企资金压力减轻，拿地意愿或有所增强，进而带动土拍市场小幅回温。

　　对此，58安居客房产研究院首席分析师张波向记者分析指出，首先从成交数据来看，一季度头部房企拿地方式出现变化，比如碧桂园，自2018年下半年起就开始“控速”，拿地节奏显著放缓，4月份虽然拿地面积显著，但较去年明显更加趋稳。

　　相比之下，第二阵营的房企拿地比较活跃。前4月融创以625亿元的拿地总金额跃居榜首，在环渤海和中西部均居首位，且拿地主要集中在太原、重庆、武汉、天津等二线城市;新城控股以拿地金额385亿元位居第三，且在长三角位居榜首。

　　中指院数据显示，今年1~4月，TOP10房企拿地总额3213亿元，占TOP100房企的36.3%;TOP30房企拿地总额5970亿元，占TOP100企业的67.5%。由此可见，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。

　　一个显著现象是，房企拿地开始向长三角、珠三角、中西部、环渤海四个城市群靠拢。从各城市群拿地金额来看，长三角持续居首，房企拿地金额1324亿元，高居首位;而受人才落户政策实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响，中西部地区土地市场持续升温，逐渐成为房企土储布局的重点，TOP10企业拿地面积高达3871万平方米，持续位居榜首。

　　地价快速升温 引发政策预警

　　值得注意的是，部分城市地价快速上涨后已出现政策预警。

　　住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需要引起高度关注，并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月17日，自然资源部重新强调住宅用地供应“五类”调控目标。其中，消化周期在12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。而此前，土拍市场过热的合肥，也下调了热点区域居住土地最高限价。

　　对于二线城市土地市场的未来走势，杨红旭对记者表示，二线城市基本面比较强，其中，厦门(楼盘)、天津(楼盘)、石家庄(楼盘)、福州(楼盘)等部分城市降温比较早，基本上调整也到位了，拿地时机在趋好。但是因为热门城市的政策保持偏紧，控房价、控地价、控房租是这些热门城市“一城一策”的核心指导目标，房价、地价未来会受到一些控制，涨幅会比较小，一般不会超过人均收入和GDP增幅，可能会控制在6%~7%以下。“这样的话，开发企业的有些预期可能就过于乐观了，如果地方政府限房价不放开，还要限地价的话，估计三季度热点城市土地市场会略有降温。”他说。

　　克而瑞研究中心也预计，在中央再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后，本轮土地市场的上涨态势不会维持太久，土地市场的“疯狂”面临更大风险，无论是战略调整还是规模需要，企业投资布局仍然需要保持谨慎，尤其对于地价屡创新高的城市和区域，盲目追高并不可取。

　　中国指数研究院进一步指出，松紧适度导向下房地产行业货币金融管理将更加审慎，房企融资持续宽松的可能性明显降低，再加上今年起房企进入集中偿债高峰期，流动性风险加剧，未来企业资金压力依旧不减。而在“稳房价”调控目标下，高价地块利润空间被明显压缩，运营存一定压力，若房企综合实力不足，资金压力将被放大，同时，受热点城市限价限签政策影响，高价项目入市难、去化存压直接影响资金回笼。整体来看，随着土地市场热度持续回暖，其中蕴含的风险也在不断提升，在这种市场境况下，房企在策略上应更加谨慎应对。

　　（来源：证券时报、每日经济新闻）