房地产融资环境改善监管仍严 物业等衍生方向受追捧

　　对于普通的个人而言，每一轮货币宽松后，几乎会本能反应式的得出个结论：房价要涨。其背后暗含的一个逻辑是，从央行释放出来的流动性不管经过怎样的环节，其最终一定会流向房地产。

　　早自去年下半年以来，市场资金开始充裕，不少人士就意识到货币政策发生了变化，到今年1月份社融数据公布之后，“放水”的印象更是深入人心。值得注意的是，从监管层面而言，再三强调货币政策的宽松是“定向”，并且实际配套了诸多支持小微的文件要求，以避免资金再度流入房地产。

　　资金逐利，会主动追逐安全且回报高的资产，据21世纪经济报道记者与市场金融机构交流来看，房地产过去是、现在也仍然是资金青睐的优质资产之一，目前在货币总体宽松的情况下，房地产领域的融资环境也有所好转，但是仍然受到严格的监管限制，也就是说，并没有表现出比其他领域更多的变化。

　　另一方面，房地产行业内部也在发生诸多变化，围绕“住”的一系列需求正在逐步被转化成商业布局，租赁、养老以及相关的物业管理运营等等。

　　香港证券公司克而瑞证券首席执行官谢骏对21世纪经济报道记者表示，地产行业的发展本身已经非常成熟，已经进入存量房时代，接下来的机会是在这个领域内从广度和深度上进一步延伸，在各个细分的环节进行精耕细作。

　　融资环境宽松监管仍严

　　“大河有水小河满”，在全市场资金宽裕的情况下，房地产的融资环境也宽裕了很多，一大体现是在房地产企业发债上。据记者统计，2019年以来，房地产发行人发行的企业债、公司债、中票、短融规模共计1033亿，其中，规模最大的公司债平均发行利率为5.4%，相比之下，去年上半年的平均发行利率高达6.8%。其他品种发行利率亦有大幅度下降。

　　另一个值得关注的现象是，房地产发行人赴海外发行美元债的现象开始普遍，今年以来远洋、恒大以及多家中小型区域性房地产公司均公布在海外发行美元债。

　　谢骏对记者指出，最近房地产发行美元债有几大特点，一是投资者认可度较高，目前认购倍数超过10倍的情况很常见，二是久期上的变化，近期发行的美元债期限开始拉长，三是发行利率开始下滑。这些现象均显示出海外机构投资者对中资房地产企业的认可。

　　房地产是对资金需求量极大的领域，国内资本市场发展局限，开发商自一开始就集中出海上市融资。当前的一个变化是，除了排名靠前的大型开发商，一些区域性的中小开放商也在大批发行美元债。

　　另有机构投资者对记者表示，中资债券发行人主要集中在两大类，一是城投平台，二是房地产。对于海外投资人而言，他们对城投平台这种国内特色的模式不甚熟悉，而房地产则已经是一个极为成熟的行业，业务模式标准而透明，可以分析。