首个明确取消限价城市出现 多城或加入微调政策行列

　　12月26日,衡阳市房地产业协会官方网站衡阳住宅与房地产信息网发布消息,衡阳市发改委联合住建局近日联合发布了名为《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》(后简称为通知),其中明确提出,由于目前衡阳市市房地产市场已出现理性回归,销售价格也较为稳定,经研究,决定于2019年1月1日起暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》(衡发改价控[2017]6号)(后简称为限价通知),今后将根据衡阳市市房地产市场发展情况及上级文件精神,适时调整市城区新建商品房销售价格行为有关规定。衡阳目前是本轮调控周期中率先明确提出取消限价政策的城市。

　　发布该通知的衡阳住宅与房地产信息网主管单位为衡阳市住建局。截至发稿时,中国证券报记者多次拨打衡阳市发改委和住建局电话均无人接听。

　　为调控新房价格,衡阳市2017年12月15日联合下发了《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》(衡发改价控[2017]6号)。其中核心内容有两点,开发企业合理制定销售价格,符合国家宏观调控政策。对于申报价格偏高的或涨幅偏高的开发项目,市发改委暂停办理商品房销售明码标价监制手续,市住建局暂停受理预售许可申请。第二点是,开发企业取得商品房预售许可后,在衡阳房产交易服务网向社会公布最高价格,开发商不得擅自在实际销售中突破监制价格。

　　中原地产首席分析师张大伟表示,首先最近住建部年度会议中、央经济工作会议都明确了房地产调控继续位置三稳方向,维持房住不炒的原则。其次,衡阳是一个典型的三四线城市,市场均价只有6000多,衡阳房价从2018年9月开始有所回落。当下市场继续维持限价的意义的确不大。但对于其他城市来说,购房者的预期可能出现微调。对房地产政策宽松抱有期待。

　　张大伟认为,从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看,因为这些政策都不是最影响市场的关键性政策,信贷政策不宽松,楼市很难有太明显的方向性变化。从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整局部市场,会有政策微调的可能性。2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,标志着,本轮楼市调控或已经见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

　　不过张大伟同时强调,未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,因此稳房价仍是地方政府房地产调控的出发点。

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　　住建部表示，2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

　　这个“稳”字很妙，无论哪个利益攸关方，都能看到自己想要的东西。此前，部分城市的调控出现微调，并在舆论围观的压力测试下过关，引发了市场对于调控“放松”的猜测。特别是稳增长承压，房地产市场处于下行通道，让救市之说颇有市场。

　　但稍早前的中央经济工作会议早已明确指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

　　房住不炒，是长期政策基调。国家不会希望房价暴涨重来，对于居民杠杆和企业债务已经很高的中国经济而言，弊远远大于利。不到万不得已，楼市调控不会折返跑。另一方面，房住不炒并不意味着房价跌跌不休，购房者毕竟不是少数。

　　因此，在楼市横盘大局已定的情况下，稳就是最好的选择。2019年，调控不会退出，但要像过去一年全国各地累计400多次的调控力度，将是小概率事件。调控风暴不是常态，楼市预期已经发生20年未有之变化，这为供给侧改革打开了时间窗口。

　　楼市的问题，解决方法不在楼市。我们只有解决了“不靠楼市靠什么”的问题，中国经济才能摆脱楼市松紧之间的纠结。这一轮楼市调控体现出前所未有的坚决和严厉，就在于中国经济的旧增长模式已难以为继，否则只能是饮鸩止渴。

　　旧增长之所以难以为继，是因为继续加杠杆的空间虽然还有，但很有限。现在，中国经济面临很大的债务压力，债务与GDP的比值达到250%。企业债务和居民债务高高在上，如果政府债务再攀高，债务风险就可能演变成债务危机。2017年以来的金融去杠杆和楼市去泡沫，就是基于此的对症下药。

　　货币政策一直在收，货币不再超发，影子银行入笼，这是在对的时间做对的事情。但光有货币政策还不够，财政政策必须能够与前者形成配合和长短打，才能“共克时艰”。财政政策里，大基建是我们擅长的，但效果递减无疑。大减税是我们正在做的，也是市场强烈呼吁的。

　　更大规模减税降费，更大力度降低市场交易的制度性成本，让企业有动力创新，并能够从创新中受益，从而推动要素投资的时代跃至创新消费的时代。唯有如此，我们才能降低对房地产的依赖，才不用在楼市调控上耗费太多的行政资源和公共资源。

　　上世纪八九十年代的“价格闯关”，在扩大开放、制度创新和供给增加的不知不觉中，迎刃而解。当年不可谓不难，如今回首，轻舟已过万重山。楼市调控亦是如此，现在不可谓不难。未来也只有在进一步扩大开放、制度创新和减税降费中，在更高的发展质量维度上，消弭让我们动辄得咎的楼市调控难题。

（房掌柜整理自中国证券报、北京商报）