最新数据显示,11月各大房企虽然加大推盘量,但去化率跌至历史底部,百强房企销售同比增速持续下滑,资金压力加大。为此,各大房企不得不进入“过冬模式”:一方面,11月以来,房企大举融资,融资总额突破千亿元大关;另一方面,房企拿地愈发谨慎,25家龙头房企连续三个月拿地金额不足千亿元。展望未来,业内人士指出,房企销售同比增速持续下滑将大概率延续。
销售增速持续放缓
房企年底虽然积极推盘,但仍然无法改变销售增速放缓的态势。
从克而瑞发布的数据来看,11月百强房企销售金额达8953亿元,同比增长24.5%,但同比增速较10月下降7.5个百分点。今年下半年以来,百强房企销售金额同比增速从7月开始一路下滑。
虽然11月百强房企销售金额环比增长9%,结束了10月环比增速下滑局面,但民生证券指出,这主要源于年末房企项目大量入市,积极推盘,预计12月推盘速度将较11月持平,百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。
去化率不及预期在很大程度上打破了房企依靠加大供应博年底业绩反弹的希望。中金公司对10个重点城市的统计数据显示,虽然11月累计推盘量同比增长45%,销售去化率却较10月下降6个百分点至65%,降至历史底部水平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,11月和12月百城新建住宅库存有继续攀升的可能性。这样的库存走势可能倒逼房企主动降价以加快可售项目的去化速度,从而最终完成年度销售目标。
不过,克而瑞表示,2018年百强房企中有近半数提出了年度销售目标,而截至11月末,虽有近10家房企提前完成全年任务,但由于年末市场仍然低迷,企业新推项目去化率普遍不及预期,不少企业难以完成全年目标。
“像万科、碧桂园等龙头房企现在都不提销售目标,未来它们更多的是追求高质量增长。不过,仍有很多房企把销售增长放在第一位,这几年发展比较激进,增长目标动辄50%以上。对它们来说,年底压力非常大。”北京某中型房企负责人说。
密集融资
销售增速持续放缓,迫使房企不得不开源节流,开启“过冬模式”:一方面,11月以来,各大房企纷纷加大融资力度;另一方面,房企拿地愈发谨慎。
房企的偿债高峰已到来。数据显示,年底以前,房企共有81只债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元;此外,临近年底,又是各种账款结算的高峰,房企的现金流压力愈大。
11月以来,房企开始新一轮密集融资。保利地产100亿永续中期票据获批、恒大增发10亿美元优先票据、碧桂园计划发可换股债集资10亿美元;龙湖、华夏幸福也分别发行了105亿、80亿的公司债。
11月27日,7家房企公告发行债券;另据统计,仅近2天就有12家房企披露融资计划或公告票据发行,累计规模约300亿。
如此密集的融资背后,是监管部门的微妙调节。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,房企能否发债,关键在于监管的态度,近期发债审批趋于宽松,出现了密集发债。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也表示,房企的资金压力比想象的更大,监管机构改变了之前的态度稍微放松,允许规模较大的房企优先发债。
黄立冲表示,明年和后年是房企债务集中到期年,上半年由于政策关系没法发债,房企趁现在政策稍宽松都在加紧发债,即使利率提高也要发。
值得关注的是,今年6月发改委的新规规定,房企海外发债只能用于偿还旧债,不能用于买地投资。如时代中国11月20日公告,将发行于2020年到期的3亿美元优先票据,利率为10.95%,拟用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。
数据显示,时代中国2019年3月21日将有两笔债务到期,总额大约6.88亿。
此外,恒大地产计划增发2020年到期的5.65亿美元债券,则用于缓解公司短期债务偿付压力。
黄立冲认为,明年是中国房企的生死之年,今年的融资是生死时速的赛跑。
严跃进提醒,发债后,虽然资金压力会有所减缓,但也会带来很多新问题,比如债务兑付的叠加等。特别是明年市场的降温风险,使得兑付压力增加,这是值得警惕的。
一位银行人士表示,密集发债让房企的资金压力得到了缓解,但融资利率也在上升。“今年房企融资成本明显提升,龙头房企的境内公司债成本基本不超过5%,但境外发债一般都超过7%甚至10%”。
拿地方面,中原地产的数据显示,9月-11月,25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元,连续3个月低于1000亿元,最近4年来首次出现这种情况。2018年之前,龙头房企拿地金额每月都在1200亿元-2000亿元之间。
“虽然当下一二线城市土地供应明显增加,但积极参与土地市场的大部分是国企。目前,地块大部分有各种配套要求,限价限售等政策使得龙头房企在一二线城市土地招拍挂市场拿地积极性锐减。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。
同时,万科等龙头房企的拿地模式发生变化。比如,继10月耗资32.34亿元拿下华夏幸福多个地产项目公司80%的股权后,11月万科又以3.55亿元摘得嘉凯城旗下4个地产项目公司100%股权和1个地产项目公司75%股权。
2022-02-17 10:35
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