个人房贷增速将放缓 预计各地房贷政策继续分化

　　房价有涨就有跌，最近楼市成交量小幅下滑，引发市场担忧。特别是按揭买房，最近就有购房者向京华时报金融周刊咨询：“如果房价下跌，抵押物贬值，是不是还要倒欠银行一笔钱?”为此，记者近日采访了相关业内人士，表示上述情况只有在极端的情况下才可能会出现，发生的概率十分低。与此同时，在新一轮楼市调控措施背景下，不排除信贷收紧可能性，预计各地区的房贷政策会继续分化，个人房贷增速将放缓。

　　□事件

　　房价下降倒欠银行钱?

　　“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵先生，最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。

　　近日，香港楼市崩盘的旧事受到不少购房者关注，并且在网上引起激烈讨论。记者采访了解，赵先生的案例并非孤案，根据香港金融管理局数据，2003年6月，出现了105697宗负资产案例，未偿还贷款额高达1650亿港元，即每宗平均欠款156万港元。

　　有网友表示：“那是在香港，在内地未必会出现这种情况。”事实上，我们希望内地房地产市场能够平稳发展，不要出现极端情况，但是也不妨碍我们了解一下，如果出现极端情况，应该怎么处理危机。

　　一位股份制银行个贷经理告诉记者，其实，贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。比如有一些按揭贷款合同里就规定，在抵押期间，如果由于乙方(贷款者)的过错或者其他原因造成抵押物价值减少的，乙方应在一定日期内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物减少部分等额本、息。如果乙方既不提供担保又不提前清偿，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。

　　举个例子来说，假设张先生买下一套100万的房子，首付35万，贷款65万。一年后，张先生已经偿还银行本金1万元，剩余64万元。不巧遭遇房价下降，这套房子总价跌至50万元。那么此时，张先生需要补齐抵押不足的差额14万(64万-50万)。因为当初房贷65万时，房子的价值不低于65万，但随着房价下跌至50万，张先生必须补齐差额。

　　在这种情况下，张先生可以选择拿出14万存款，做提前还贷，或者有价值不少于14万元的可抵押的物品、存单等，继续抵押给银行。

　　只有在上述两种方式都没实现后，银行才有可能将张先生的房子拍卖。

　　不过，有律师告诉记者，目前对于客户的唯一住房，一般是要酌情考虑不拍卖，但是这不代表银行无权拍卖，只不过执行的时候会保留一个宽限期，或者帮助租房，超过宽限期还是可以被强制执行的。

　　□业内

　　极端情况发生概率低

　　记者采访的多位银行人士均表示，虽然按照银行的规定，在房价下降的情况下，购房者确实要付出较多的代价，因为房贷是无限责任，因此无论房价上涨下跌，贷款人都要履行相关的义务。但是在当前的情况下，除非出现重大不可控事件，否则房价不会出现30%以上的下降。按照此前银行最多70%的贷款比率，如果出现30%以上的房价下降，才可能出现抵押物贬值的情况，因此客户不需要过分担心这个问题。

　　伟嘉安捷企划经理吴昊告诉记者，“9·30新政”过后，虽然首付的压力变大了，但是贷款额度的减少对于借款人来说，月供压力也相应变小了。所以，从这一点来看对于借款人来说还是可以接受的。

　　吴昊表示，目前交易量有所下降，房价可能会出现回落趋势，因为现在利率低，所以不会出现因房价回落而致房贷断供情况。

　　贷款跟房价的涨幅没有必然性，借款人该怎么还还得还，如果断供在央行的征信中都可以查到，对以后买房、买车、出国甚至于工作、社保等都会有影响。所以，借款人还是应该保持征信都健康。