写字楼变身酒店式公寓好卖 仔细考察功能和产权问题

　　今年5月，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房;7月1日，浙江省人民政府办公厅印发《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，要求消化非住宅商品房库存。自此，执行了长达4年的“限酒令”松口，写字楼改为酒店式公寓出售的现象再度出现。

　　近年来，杭州市区的商业库存量居高不下，尤其是大量的写字楼销售缓慢。新政出台后，杭州一些原本规划写字楼的项目，均以酒店式公寓的身份再度亮相。例如滨江板块的金铂湾、江滨澜庭两个项目，最初规划都是写字楼，而改成酒店式公寓后，都获得了不错的销售成绩。

　　写字楼改公寓

　　并非个例

　　目前杭州市场上由写字楼改成酒店式公寓的项目，并非个例。

　　在滨江区闻涛路上，有两幢在建的高楼并肩而立，都是一线临江，分别是金铂湾和升华·江滨澜庭。无独有偶，这两个楼盘的“前身”，均是写字楼，但今年都是以非毛坯公寓的身份亮相。

　　据了解，金铂湾最初的案名为“中月创智中心”，原先规划为145~230m2的写字楼，而目前销售的是43~67m2的平层酒店式公寓，置业顾问告诉记者，原本毛坯层高是4米，为了让层高更接近酒店式公寓常规尺寸，开发商经过非毛坯吊顶之后，将房间净层高降至3米。

　　而江滨澜庭则有loft和平层两种，loft分隔为两层，总层高4.1米，平层同金铂湾的处理方式一样，吊顶后3米左右。

　　除了这两个楼盘，桥西的中童·巴比尼购物中心后续也将会推出非毛坯酒店式公寓产品，主力户型40~50m2左右。案场销售人员告诉记者，起初该楼幢规划为毛坯房源，定位为商住两用，单套面积多在80m2以上，并且已经有过一轮销售。

　　另外，蓝孔雀板块的复地壹中心最初的规划也是写字楼，同样进行了重新规划报批，将产品改为了非毛坯公寓。

　　产品更改后

　　房子好卖了

　　最近热销的江滨澜庭项目，2014年亮相时叫悦晟中心，原本打算作为写字楼销售的，然而开盘时间一拖再拖。直到2016年上半年，该楼盘更改案名，以非毛坯酒店式公寓产品重新入市。6月26日，江滨澜廷首开164套非毛坯修酒店式公寓，房源当天就全部卖完。透明售房网显示，截至8月24日，该项目共成交251套。

　　一路之隔的金铂湾，在更改产品后卖得也不错。7月16日首开至今，透明售房网显示该项目已经成交224套房源。

　　业内人士指出，开发商之所以把写字楼改成酒店式公寓，无非是想降低销售难度，迎合市场需求，以滨江区为例，住宅价格涨幅巨大，且可售项目极少。

　　这样一来，带有居住功能并且总价较低的酒店式公寓，成为市场上的热门产品，相比大面积、难去化的写字楼，非毛坯酒店式公寓更加容易变现。

　　建造中途改规划

　　买房时要看清产品

　　将写字楼改为公寓的项目，大部分是将大户型改为小户型，原本的毛坯房改为非毛坯。其中一部分是在主体建筑还没有造好的时候，更改规划图纸，但也有开发商，房子已经造得差不多了，临时变更规划，改变户型格局。

　　例如江滨澜庭项目，在更改产品时，外立面和楼体结构已经基本完成，有知情人士透露，为了改成酒店式公寓，江滨澜庭进行的内部重建工作，也花费了不少成本。

　　另一个改动较大的是中童·巴比尼项目，虽然目前楼幢主体尚未建造完毕，但据销售人员介绍，低层楼层也已经造好，因此后续只能改变部分楼层的规划。虽然后续工程上不用推倒重建，但要通过审批并不容易。

　　关于在改造过程中涉及到的规划审批变更，开发商方面的回复都显得有些含糊。楼盘负责人均表示，项目都是重新经过规划审批，才将产品进行更改的。

　　值得注意的是，如果是建筑主体、外立面等已经完成，才改成酒店式公寓，购房者在购买时应搞清厨房、卫生间等空间和功能是否完整;另外还要明确产权是否能分割到每一户。