上半年300城土拍揽金逾2万亿 二线城市成最大赢家

　　2019年上半年，全国300城在土地市场唱响了一曲冰与火之歌。

　　从整体看，土地市场小幅回暖。中指研究院数据显示，2019年1-6月，全国300城土地出让金总额为22490亿元，同比增长16%，再创同期新高。

　　各线城市土地市场冰火两重天

　　今年上半年，一线城市土地出让金总额为2496亿元，同比增长36%；二线城市土地出让金为12561亿元，同比增长26%；三四线城市土地出让金为7433亿元，同比减少3%。

　　除了土地出让金，三四线城市的土地流拍率也明显高于一二线城市—今年上半年，一线城市共推出土地285宗，成交263宗，流拍率7.7%；二线城市共推出土地4671宗，成交4076宗，流拍率12.7%；三四线城市共推出土地8299宗，成交6830宗，流拍率17.7%。

　　三四线城市的土地溢价率也在下降。1-6月，一线城市土地平均溢价率12%，同比上涨1个百分点；二线城市土地平均溢价率19%，同比上涨2个百分点；三四线城市土地平均溢价率达20%，同比下降7个百分点。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者指出，今年上半年各线城市土地市场呈现的差异，是当前房地产市场分化的又一体现：“三四线土地市场表现疲弱，主要是因为其新房市场从去年下半年开始已经普遍降温。但最根本的原因，在于当地购房需求数量有限，仅靠大城市的外溢需求和返乡置业，无法长期支持市场维持亢奋状态，再加上今年棚改计划开工量大幅下挫50%，加剧了这一调整趋势。”

　　肖文晓预测认为，三四线地市的降温周期才刚刚开始，“进入下半年，缺乏利好带动的非热门城市圈的三四线城市，地市降温的幅度可能进一步扩大”。

　　地市维持上升势头难退烧

　　同样是维持上升势头，细分一二线城市的土地市场，又有不同。

　　克而瑞地产研究中心解释指出，今年上半年，一线城市的土地供应，仍旧以保障性用地和旧改用地为主，地价波动幅度不大，土地出让金的上扬主要受供应量增加影响，而二线城市的土地出让金同比增加明显，则主要是受地价影响。

　　数据显示，2019年1—6月，一线城市共推出土地285宗，推出土地面积1602万平方米，同比增长31%；成交方面，共成交土地263宗，成交土地面积1490万平方米，同比增长23%。

　　二线城市供应量小幅增加—上半年二线城市共推出土地4671宗，推出土地面积21734万平方米，同比增长7%；成交方面，共成交土地4076宗，成交土地面积18583万平方米，同比增长5%。但成交楼面均价溢价率则有明显上涨，上半年土地成交楼面均价为3442元每平方米，同比增长18%；土地平均溢价率为19%，较去年同期上涨2个百分点。

　　肖文晓同时提醒，虽然上半年三四线城市的土地成交量及溢价率均下跌，但跌幅不大仅为3%，且溢价率高达20%。

　　“地价跟房价一样，易涨难跌，之前三四线城市的地价已经涨起来了，所以同比未必会下跌。另外，这样的跌幅和溢价率，也跟现在三四线城市的土地成交结构有关。以前高速扩张时，房企什么地都拿，再偏远都不怕。现在则是挑着拿，即便在三四线城市拿地，也要挑好地拿，这样对比起来，地价往往也不便宜。”肖文晓向时代周报记者具体解释道。

　　中指研究院数据显示，6月的土地溢价率仍处上升通道。全国300个城市土地平均溢价率为20%，较上月上涨0.1个百分点，较去年同期上涨4个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示，随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，土地市场在二季度进入复苏期，虽然随着地市表现过热，部分城市收紧政策，但从6月表现来看，仍然延续了热度：“虽然目前融资环境有所收紧，但实际上还是比较宽松的，未来不排除政策加码的可能性。如果政策不加码，地市很难退烧。”

　　上半年二线城市成最大赢家

　　上半年土地市场上，二线城市成为最大赢家。